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Ｑ：不動產標的現況說明書勾選無漏水，法官判與事實不符賠償425,000元?
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本文由蔡憲騰律師、丁遵富法務，共同編輯。
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Ｑ：不動產標的現況說明書勾選無漏水，法官判與事實不符賠償425,000元?
Ａ：每個人遇到的狀況皆不同，建議尋求律師協助討論，爭取最佳利益。
Ａ：臺灣新北地方法院 112 年度訴字第 1500 號民事判決，說明如下：
民事訴訟法255條
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：
一、被告同意者。 二、請求之基礎事實同一者。 三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。 四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。 五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。 六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。 七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。
被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。
民事訴訟法255條
不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。
民法第 259 條
契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：
一、由他方所受領之給付物，應返還之。 二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。 三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。 四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。 五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。 六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。
民法第 354 條
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
民法第 355 條
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
民法第 359 條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
法院判決內容事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國111年4月中向被告承購附表所示不動產（下合稱系爭房地；附表所示建物下稱系爭房屋），同年4月下旬雙方確定買賣成交，被告於房屋現況說明書簽名確認勾選「無」滲漏水。應被告要求於房地合一稅高稅率期限結束後簽約，雙方於同年8月30日簽立不動産買賣契約書（下稱系爭買賣契約），同年11月28日交屋。
㈡系爭房屋7樓原隔成5間套房（號碼：701、702、703、705、706）、頂樓增建原隔成4間套房（號碼：801、802、803、805），由被告出租房客居住，交屋後於111年12月間經房客得知，系爭房屋房間牆壁及天花板多處水漬壁癌，包含701室牆壁壁癌、702室牆壁壁癌及牆面凸起、703室牆壁壁癌、706室窗框天花板腐爛等。其中702室房客告知，於111年3月7日承租入住不久即發現有水從房間天花板持續滴落，迅向被告即當時房東反映，被告表示可能是下雨的緣故，去頂樓補強，沒漏水就好，期間未曾有專業施工人員進入該房間檢查或修繕；112年3月間，即系爭房屋交屋後3個多月，該房客反映天花板相同位置又開始滴水且已持續一陣子，油漆剝落，牆壁有水漬，顯然前一年滴水問題並未實質解決。又另得知系爭房屋出售期間，頂樓走廊曾於大雨天漏水沿著牆壁流下，被告當時以自備材料至屋項塗抹後暫時止住漏水之情事。
㈢原告於112年2月9日通知被告出面協商處理系爭房屋瑕疵（原證3），被告不願出面，推託牆壁所見壁癌痕跡為以前漏水的舊痕跡，以前有滲漏水已經處理了，再有滴水是後來出現跟被告無關。於112年2月20日會同被告及修繕業者勘查滲漏水情況，當天被告不顧業者已在檢視，自行以刮刀刮除701室壁癌泡起的油漆，辯稱摸起來沒水就不是滲漏水，否認有滲漏水情事。112年3月13日提供業者場勘照片（原證4）及修繕報價單後，被告以通訊軟體Line告知牆壁水漬不是漏水而是水泥磚吸水後吐水所致，但願意修繕各室包含706室的鋁窗，並且另3間房間牆壁被告要自行處理、不用原告的油漆師傅，被告表達自行處理之意願，認同系爭房屋瑕疵之存在（原證5）。112年3月24日被告要求解除買賣契約，112年3月31日被告簡訊通知並限制原告必須於112年4月10日前二擇一回覆：解除買賣契約將房屋返還或者以被告主張的方式修繕（原證6）。112年4月11日被告通知不負責處理滲漏水云云，全然無視法律所規定其應負之責任（原證7）。買方要求商議解決系爭房屋瑕疵是依法主張權利，原告從未同意被告單方面提出的限期二擇一約定，房屋買賣並非賣方單方面要求解約即可強迫買方遵照辦理，且原告從未表示可用塗油漆遮掩漏水，亦無法認同此處置方式，依照被告作法就是依循慣例刷塗油漆覆蓋表面即可，如此並未實際修繕，掩蓋牆面只會使日後系爭房屋損壞範圍擴大。被告限制原告只能選擇讓被告油漆或返還系爭房屋，毫無誠意討論解決問題。
㈣被告於系爭房地買賣成交前已知有瑕疵存在，故意不告知並刻意掩飾：
1.111年3月系爭房地刊登廣告出售期間，被告回覆702室房客
可能是下雨導致房間滴水，顯見被告已知天花板既有肉眼無法察覺之裂縫等瑕疵，卻在隔月亦即4月份確認售屋成交時於房屋現況說明書確認無滲漏水。被告為了在售屋簽約之前掩飾滲漏水情事，簡易塗敷表面即告知無滲漏水情況，至交屋前並未實際修繕滲漏水病灶，導致112年2、3月間天花板同處又滴水。
2.112年2月會同勘查後被告稱是以前漏水的痕跡，是牆壁吐水
。正常建築物外牆及天花板都做防水層，水泥內磗既為內層構造，外層必以防水層包覆，而非由內部磚塊直接承受風吹雨打吸收雨水，內磚含水必然因牆體存在裂縫或水管破裂等等因素所導致，豈有無端吸水吐水的道理。被告稱701、702、703室牆壁及天花板水痕皆起因於2年前發生過水管破裂所致但已修繕，原告所指滲漏水皆牆體吐水並非滲漏，又稱702室天花板滴水是水氣透漏不是現行漏水，言下之意天花板滴水是正當發生，不算漏水，被告種種說法意在規避責任，況且不論磚塊吐水或水管破裂未完全修復，系爭房屋並無被告所擔保之品質為不爭的事實。
3.112年3月13日被告表示要自行修繕701、702、703、706各室
，亦即被告承認系爭房屋確實已存在多處瑕疵，縱使自行解
讀強辯瑕疵原因，不能改變被告原已知情之事實。
4.被告自始已知滲漏水，卻於締約前故意不告知實際屋況，使原告誤信系爭房屋有其擔保之品質並依此商議承購，事後又不誠心面對討論處理方式，更限期限制原告只能接受被告自行塗油漆或返還系爭房屋。房屋出賣人對於屋況有告知義務為法所明定，若知實際屋況，勢必影響系爭房地買賣價金之商議，被告故意不告知並虛偽陳述，無視法律規範之權利義務。因系爭房屋701、702、703、706室有滲漏水之瑕疵，故原告依民法第359條主張減少價金新臺幣（下同）583,200元後，依民法第179條請求被告返還價金583,200元。
㈤被告點交系爭房屋並移轉租約卻未移轉已預收之費用：
1.系爭房地成交後，被告一直不肯提供系爭房屋租約影本，直到點交前承辦代書為核算各項稅費及租金明細要求被告提供應移轉費用之資料，被告僅提供記載各室當月租金的手寫字條圖檔（原證9），買方及代書誤信被告點交前所提供租約相關金額明細已完整，至111年11月28日點交時原告始交付租約，當日雙方著重在房屋土地稅費、水電費之切算。之後原告與各房客重訂租約時發現，原租約訂定房客因飼養寵物另需於退租時繳納冷氣清潔費每室2,500元，但其中703、706、801室房客已繳納1,500元，實際上被告尚未清洗冷氣。經查明被告於系爭買賣契約簽約日隔月即同年9月份以優惠減價等語術向房客提前收取低於約定金額之數額各1,500元，3室共計4,500元，但仍需於退租遷出後才安排清洗冷氣（原證10）。原告之租房管理人於111年12月14日請求被告移轉交付系爭款項，被告稱該條款為被告所制定，預收款項屬於被告應得，隨後置之不理（原證11）。
2.系爭房地買賣約定原租約隨買賣移轉，買方一併承擔租約所定責任義務。被告行為侵害買方即原告權益：
⑴系爭冷氣清潔費是針對飼養寵物此特定行為所約定而收取、以用於清潔冷氣此特定用途為目的，雖於房客退租後才執行冷氣清潔，但此費用是針對房客飼養寵物導致冷氣機內部比一般使用更容易吸附藏匿毛髮髒汙而訂的彌補措施，是對房東收回房間後清理善後的補貼，非屬房屋售出前之租金收益，不論退租時或承租期間收取，不能改變其約定專款專用的性質。預收費用（冷氣清潔費）所對應之未實現勞務（清潔冷氣）尚未執行，租約既隨房屋買賣移轉，未實現勞務之預收補貼款項應隨租約一併移轉。系爭房地買賣約定原租約隨買賣移轉即應包含所有用於租房管理之約定與款項，買方則須一併承擔租約所定責任義務。因此系爭款項應隨合約移轉予原告。
⑵已約定的補貼款雖經減額提前向房客收取，日後清理冷氣時並無法自清潔業者取得折扣減免，減額收費形同減少補貼。系爭買賣契約簽約後，並無立即清洗冷氣之必要，被告明知系爭房屋已售出，日後房客退租時將由原告清理善後，刻意於簽約買賣後以減價名義提前收費，使房客誤信遵照合約繳納費用，實則由被告據為己有，並未隨合約移轉，預謀意圖明顥，涉犯詐欺罪嫌並損害原告權利。
⑶賣方應盡告知的責任與義務，於點交時主動告知收費明細並協議新房東即買方同意，或就點交移轉金額協商切算。原告承接原租約有義務遵守約定，退租解約前不得再向房客請求支付冷氣清潔費用，被告不移轉系爭款項，等同原告將負擔全額清理費用。
3.被告於締約後減額預收費用故意未告知在先，又拒不移轉造成對新房東之補貼完全滅失，原告承擔租約全部義務卻未承接相對之權利，被告行為損害原告權利，應賠償全部損失，即租約所定冷氣清潔費金額3室共7,500元。
㈥請求權基礎：（見本院卷第129至130頁）
1.其中583,200元：
依民法第359條主張減少價金583,200元後，依民法第179條請求被告返還價金583,200元。
2.703、706、801室之冷氣清潔費7,500元：
此筆費用屬被告侵占、詐欺，故原告依民法第184條第1項前
段、第179條請求被告賠償7,500元。
㈦訴之聲明：（見本院卷第129頁）
1.被告應給付原告590,700元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠據被告所知，系爭房屋701、702、703室並無漏水問題，牆體內並無水管線，原告所提供701、702、703室照片之牆壁上水痕或因反潮現象？或因系爭房屋已逾31年，水泥漆剝落？其原因為何？發生時間點為何？等等，尚有待專業機關鑑定。另706室之窗台外推遮雨棚並非建物之一部分，而是被告於系爭房屋外另行搭設，為防日曬雨淋，木板受潮劣化或因雨淋日曬？或因遮雨棚老舊？等等，但並非買賣標的物之系爭房屋7樓有漏水。
㈡被告並未居住於系爭房屋7樓建物內，而是由被告出租予房客居住，若房客未告知有漏水，被告自然不知，被告於出售時並未知悉有何漏水之事，並無故意隱瞞。原告主張系爭房屋7樓漏水，提出其所拍照片及估價單，然是否確有漏水？漏水範圍？原因？若確有漏水其修繕費用？原告另主張房屋價值減損，惟是否確有價值減損？減損金額為何？等等均待專業機關鑑定，僅依原告所提照片不足以認定被告主張為真實。
㈢另系爭買賣契約於111年8月30日簽訂，約定之買賣總價為2,200萬元，第一期款簽約款250萬元買方應於簽約時給付；完稅款250萬元買方應於稅單核發後5日內存匯入專戶；尾款1,700萬元應於產權過戶完成後3日內匯入專戶(原告將向銀行申請房屋貸款1,700萬元)。原定於111年10月30日交屋，原告遲延給付尾款，原告透過房屋仲介表示其僅能向銀行貸到1,550萬元，請求被告同意本件買賣金額減價75萬元，買賣總價降為2,125萬元，被告雖有不滿，但無奈於111年11月11日同意，兩造並簽訂變更期款協議書(被證1)。據被告所知，原告之房屋貸款1,550萬元於111年11月23日時方匯入履約保證專戶，尾款給付遲延，嗣後兩造於同年月28日點交房屋。本件已減價75萬元，且原告有遲延付款之事。本件買賣標的為屋齡逾31年之中古屋，並非新成屋，若原告仍對買賣標的物有所不滿，被告願以2,080萬元買回(原成交價2,125萬元扣除房仲佣金45萬元)。
㈣原告所稱被告向房客所收之703、706、801室冷氣清潔費，
每室各1,500元，共4,500元，被告已於112年7月10日將4,50
0元之郵政匯票寄交原告。
㈤就社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）鑑定報告結論提出答辯理由如下：
1.鑑定結論摘要(鑑定報告第9-10頁)：
⑴701室床頭旁壁癌--原因：系爭房屋7樓正面外牆防水層破損。
⑵701室冷氣旁木作包樑膨脹變形---原因：8樓房屋洗衣間之排水溝防水層破損。
⑶702室八角窗冷氣下方壁癌--原因：同⑴。
⑷702室窗戶上方天花樓板壁癌--原因：同⑵。
⑸702室衣櫃上方天花樓板壁癌--原因：8樓房屋戶外空間之管道間水泥墩座防水層破損。
⑹703室廁所外壁面壁癌--原因：703室廁所防水層破損，交屋前已修繕完成，已無滲漏水。
⑺703室床上方天花板壁癌--原因：803室廁所防水層破損。
⑻706室外推窗之木作天花板發霉變形--原因：706室外推窗之
塑膠雨遮破損。
2.系爭房屋所在之大廈有依法成立管理委員會，各區分所有權人有繳納管理費，依據公寓大廈管理條例第10條第2項、第7條規定，承重牆、共用管道、屋頂之修繕屬於管理委員會之義務。
⑴系爭房屋7樓正面外牆為承重牆，為公寓大廈共用部分，其
防水層破損，應由管理委員會負責修繕。
⑵系爭房屋8樓（頂樓平台）洗衣間之排水溝，為共用之排水溝，有固定使用方法，屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。8樓戶外空間之管道間水泥墩座，亦為有固定使用方法之共用部分。其防水層破損，應由管理委員會負責修繕。
⑶706室外推窗之塑膠雨遮並非兩造買賣契約之買賣標的，被
告並無修繕之義務，應由原告自行修繕。
⑷據被告所知，703室上方應為805室，鑑定結論所載「803廁
所」防水層破損，應有誤載。惟無論係803號房或805號房，均為頂樓加蓋，廁所地面即大樓屋頂，原告應向管理委員會請求修繕。退步言之，若認此項應由被告負責者，依鑑定報告第13頁所載，本件修復工法所需費用為130,900元。鑑定報告第15頁載若無滲漏水瑕疵，合理市價為2,168萬元。以2,168萬元扣除130,900元後，為21,549,100元，而本件買賣總價經降價後已降為2,125萬元，顯已低於21,549,100元，原告並無受有損害。
㈥答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而堪認定：
㈠原告於111年8月30日與被告簽立系爭買賣契約，以總價2,200萬元向被告購買附表所示不動產（即系爭房地），嗣雙方於111年11月11日簽立「變更期款協議書」，將買賣總價降為2,125萬元。系爭房屋已於111年11月28日交屋與原告。並有系爭買賣契約影本、「變更期款協議書」影本各1份附卷可稽（見本院卷第25至34頁、第115頁）。
㈡被告於系爭買賣契約附件之「不動產標的現況說明書」第39項「有無滲漏水狀況」勾選「無」。有該「不動產標的現況說明書」影本在卷可證（見本院卷第23至24頁、第33至34頁）。
㈢原告向被告購買系爭房地時，系爭房屋即已經隔成9間套房由被告出租中，其中頂樓增建隔成4間套房（號碼：801、802、803、805），7樓隔成5間套房（號碼：701、702、703、705、706）。（見本院卷第130頁）
四、本院之判斷：
㈠就原告依民法第359條主張減少價金583,200元後，依民法第179條請求被告返還價金583,200元部分：
1.系爭房屋7樓有無滲漏水之瑕疵？
⑴原告主張被告所交付之系爭房屋7樓701、702、703、706室有滲漏之瑕疵一節，並提出系爭房屋照片、111年12月15日系爭房屋租客之Line對話截圖、112年3月13日被告Line對話截圖、112年3月31日被告簡訊截圖、112年4月11日被告簡訊截圖等件為證（見本院卷第35至37頁、第41至57頁）。被告則以前開情詞為辯。
⑵經本院囑託住宅消保會鑑定系爭房屋7樓701、702、703、706室有無滲漏水之情形？如有，滲漏水之位置為何？滲漏水之原因為何？合理之修繕方式、修繕費用、修繕日數為何？等項，經住宅消保會鑑定後，於113年7月19日出具鑑識鑑定報告書（下稱鑑定報告），鑑定結果略以：「㈠鑑定當日現況檢測前觀測，系爭7樓房屋其701、702、703、706室套房內均有壁癌、木作受潮膨脹變形等狀況，可證先前有滲漏水情形，輔以紅外線熱感應器顯示，上述壁癌處均屬乾燥狀態亦無水滴滴落。本會鑑定人依套房區分滲漏水位置分述如下（系爭7樓房屋與直上層即系爭8樓房屋之空間關係圖，詳閱4-1附件說明、照片編號1）：1.701室⑴床頭旁壁面有壁癌。⑵窗型冷氣旁木作包樑有受潮膨脹變形。2.702室⑴八角窗及冷氣下方之壁面有壁癌。⑵窗戶上方之天花樓板有壁癌。⑶衣櫃上方之天花樓板有壁癌。3.703室⑴廁所外之壁面有壁癌。⑵床上方之天花樓板有壁癌。4.706室外推窗之木作天花板角材有受潮發霉變形（面材已經由原告委託第三人拆除）。㈡系爭7樓房屋其701、702、703、706室滲漏水原因，依據滲漏水位置分述如下：1.701室床頭旁壁面有壁癌，原因為系爭7樓房屋正面外牆防水層破損所導致。2.701室窗型冷氣旁木作包樑有受潮膨脹變形，原因為系爭8樓房屋洗衣間之排水溝防水層破損所導致。3.702室八角窗及冷氣下方之壁面有壁癌，原因為系爭7樓房屋正面外牆防水層破損所導致。4.702室窗戶上方之天花樓板有壁癌，原因為系爭8樓房屋洗衣間之排水溝防水層破損所導致。5.702室衣櫃上方之天花樓板有壁癌，原因為系爭8樓房屋戶外空間之管道間水泥墩座防水層破損所導致。6.703室廁所外之壁面有壁癌，原因為系爭7樓房屋703室廁所防水層破損所導致，惟現況已經由被告於交屋前修繕完成，故已經無滲漏水情形。7.703室床上方之天花樓板有壁癌，原因為系爭8樓房屋803室廁所防水層破損所導致。8.706室外推窗之木作天花板角材有受潮發霉變形，原因為系爭7樓房屋706室外推窗之塑膠雨遮破損所導致。㈢本會鑑定人為究明系爭7樓房屋滲漏水原因，多次前往現場進行鑑識鑑定，依據檢測內容分述如下：……㈣本會鑑定人依滲漏水原因各別分述修繕方式、修繕費用、修繕日數如下：1.系爭7樓房屋正面外牆防水層，後續所需修補工序工法如下，費用合計為433,950元整，修繕日數約需20個工作日（不含假日且下雨無法施工）。……2.系爭8樓房屋洗衣間之排水溝防水層，後續所需修補工序工法如下，費用合計為28,600元整，修繕日數約需5個工作日（不含假日）。……3.系爭8樓房屋戶外空間之管道間水泥墩座防水層，後續所需修補工序工法如下，費用合計為15,400元整，修繕日數約需3個工作日（不含假日且下雨無法施工）。……4.系爭8樓房屋803室廁所防水層破損，後續所需修補工序工法如下，費用合計為130,900元整，修繕日數約需10個工作日（不含假日）。……5.系爭7樓房屋706室外推窗之塑膠雨遮破損，後續所需修補工序工法如下，費用合計為36,520元整，修繕日數約需3個工作日（不含假日）。……6.701室之壁癌修補，後續所需修補工序工法如下，費用合計為39,600元整，修繕日數約需4個工作日（不含假日）。……7.702室之壁癌修補，後續所需修補工序工法如下，費用合計為26,400元整，修繕日數約需3個工作日（不含假日）。……8.703室之壁癌修補，後續所需修補工序工法如下，費用合計為26,400元整，修繕日數約需3個工作日（不含假日）。……9.706室之壁癌修補，後續所需修補工序工法如下，費用合計為35,200元整，修繕日數約需4個工作日（不含假日）。……（參鑑定報告第9至15頁）。是系爭房屋7樓之701、702、703、706室確有滲漏之瑕疵，滲漏水之原因則如上開鑑定報告所載，堪以認定。
2.原告就系爭房屋滲漏水之瑕疵，依民法第359條請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還價金583,200元，有無理由？
⑴按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號裁判要旨參照）。次按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。又買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決要旨參照）。
⑵查系爭買賣契約第9條第7項前段約定：「乙方依法對甲方負有瑕疵擔保之責。」，而被告於兩造簽約前之111年3月30日所出具之「不動產標的現況說明書」，於第39項勾選系爭房屋無滲漏水狀況（見本院卷第23至24頁），該「不動產標的現況說明書」於兩造簽約時，係作為系爭買賣契約之附件（見本院卷第33至34頁）。又系爭買賣契約第9條第4項約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」（見本院卷第27頁），則所指現況或現狀，自應符合上開「不動產標的現況說明書」所勾選或記載之情形，不因系爭房屋是否為中古屋而有不同。是系爭房屋既有上開不符合上開「不動產標的現況說明書」所載無滲漏水狀況之情事，而存有前述滲漏水瑕疵，則原告主張被告應對其負物之瑕疵擔保責任，即屬有據。被告辯稱：依鑑定報告，系爭房屋滲漏水原因為共用部分之承重牆、共用管道、屋頂破損等原因所致，此部分修繕屬管理委員會之義務，原告應向管理委員會請求修繕一節，則系爭房屋所在之公寓大廈管理委員會就系爭房屋共用部分應否負修繕義務，此與被告依兩造間系爭買賣契約應否對原告負物 之瑕疵擔保責任，係屬二事，依前開說明，公寓大廈管理委員會之修繕之責，並不排除出賣人之瑕疵擔保責任。是被告以上開理由抗辯其毋庸對原告負瑕疵擔保責任云云，洵無足採。原告依民法第359條請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還價金，應屬有據。
⑶經本院囑託住宅消保會鑑定結果，系爭房屋如無滲漏水瑕疵，則系爭房屋（含頂樓增建物）連同其基地（即系爭房地）於111年8月間之合理市價為總價2,168萬元；系爭房地有前述滲漏水瑕疵，於111年8月間之合理市價需扣除系爭房地價值（市價）減損之金額以2%計算，即需扣除433,600元，合計為總價21,246,400元（參鑑定報告第15頁）。是因系爭房屋因有前述滲漏水之瑕疵，致系爭買賣契約成立時，系爭房地減少價值之比例為2%。而原告係以總價2,125萬元向被告購買系爭房地，是原告得請求減少之價金應為425,000元（計算式：2,125萬元×2%＝425,000元）。因此，原告依民法第179條不當得利返還請求權得請求被告返還之價金，應為425,000元。至被告辯稱：以上開鑑定結果之2,168萬元扣除鑑定報告所鑑定之修復費用130,900元，為21,549,100元，而系爭房地買賣總價已由原來之2,200萬元降為2,125萬元，低於21,549,100元，故原告並無受有損害一節，則查，依被告前開所辯，系爭買賣契約總價自2,200萬元降為2,125萬元之原因，並非因系爭房屋有滲漏水之瑕疵而降價，且買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，業如前述。故被告上開所辯，即乏依據，洵無足採。
㈡就原告依民法第184條第1項前段、第179條請求被告給付冷氣清潔費7,500元部分：
1.原告主張兩造間系爭買賣約定系爭房屋原租約隨買賣移轉，即應包含所有用於租房管理之約定與款項，買方則須一併承擔租約所定責任義務，而原租約訂定房客因飼養寵物另需於退租時繳納冷氣清潔費每室2,500元，但被告於系爭買賣契約簽約日隔月即同年9月份以優惠減價等語術前向703、706、801室房客收取低於約定金額之數額各1,500元，3室共計4,500元，惟故意未告知原告，且被告實際上尚未清洗冷氣，日後原告清理冷氣時，並無法自清潔業者取得折扣減免，減額收費形同減少補貼，被告又拒不將預收之4,500元交付原告，屬侵占、詐欺，故依民法第184條第1項前段、第179條請求被告賠償7,500元（2,500元×3＝7,500元）一節。被告則辯稱：被告向703、706、801室房客收取每室1,500元之冷氣機清費共計4,500元，被告已於112年7月10日將該4,500元以郵政匯票寄交原告等語。
2.原告於本件112年9月22日言詞辯論期日不爭執被告已於本件訴訟繫屬中交付其4,500元，惟主張仍要請求差額3,000元等語（見本院卷第131頁）。是原告此項請求，其中4,500元，被告既已給付與原告，原告此項損害已獲填補，即不得再向被告為請求；其餘3,000元部分，則按侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之（最高法院111年度台上字第2877號判決意旨參照），是原告既稱兩造間有其前述主張之契約關係存在，則依上開說明，被告未依約履行，係屬債務人侵害債權之行為，原告無從依民法第184條第1項前段侵權行為損害賠償請求權請求被告賠償3,000元。
3.次按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號裁判要旨參照）。本件被告向系爭房屋承租人預收之冷氣清潔費合計為4,500元，是其縱因此獲有不當利益，其所受之利益僅為4,500元，非7,500元。而被告業已返還原告4,500元，其餘3,000元，縱屬原告所受損害，依上說明，原告亦無從依不當得利之法則請求被告返還。
4.職是，原告依民法第184條第1項前段、第179條規定，請求被告給付7,500元本息，為無理由，無從准許。
五、綜上所述，原告依民法第359條主張減少價金後，依同法第179條請求被告返還425,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年7月7日起（見本院卷第95頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其此部分假執行之聲請則失去依據，應併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款、第3
92條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 11 月 8 日
民事第五庭 法 官 黃信樺
臺灣法院判決
裁判字號： 臺灣新北地方法院 112 年度訴字第 1500 號民事判決
裁判日期： 民國 113 年 11 月 08 日
裁判案由： 損害賠償等
主 文：被告應給付原告新臺幣425,000元，及自民國112年7月7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。