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本文由蔡憲騰律師、丁遵富法務，共同編輯。
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Ｑ：買到違建房屋，法官判前屋主賠償777,460元?
Ａ：每個人遇到的狀況皆不同，建議尋求律師協助討論，爭取最佳利益。
Ａ：臺灣新北地方法院 112 年度簡上字第 355 號民事判決，說明如下：
民事訴訟法255條
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：
一、被告同意者。 二、請求之基礎事實同一者。 三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。 四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。 五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。 六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。 七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。
被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。
民事訴訟法255條
不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。
民法第 259 條
契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：
一、由他方所受領之給付物，應返還之。 二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。 三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。 四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。 五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。 六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。
民法第 354 條
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
民法第 355 條
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
民法第 359 條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
法院判決內容事實及理由
原審為被上訴人勝訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人 77萬7,460元及其中50萬元自111年6月12日起，暨其中27萬7,460元自112年4月15日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。暨依職權為假執行及訴訟費用負擔之諭知。上訴人不服提起上訴，並為上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人於第一審之訴駁回。並為下列陳述： 一、兩造雖對買賣瑕疵擔保之規定另以系爭契約第9條第6項予以特約，惟觀第9條第6項之約定內容，並未另就買賣契約之解除權、減少價金之請求權等權利之行使期間予以約定，然原審不察，不附理由逕自認定本件無民法第365條規定之適用，尚嫌速斷： (一)系爭契約第9條第6項約定之內容，僅是雙方就違建查報、拆除通知收受時點及相關瑕疵責任之特約(如減少買賣價金或另行負擔鑑價費用及損害賠償)，並無就解除契約、減少價金之行使期間予以約定。 (二)按「買受人因瑕疵買賣契約之解除權，及減少價金之請求權，若出賣人並未與買受人特約，於特定期間內負擔責任者，則於物之交付後，經6個月而不行使者，其權利因時效而消滅，所以除去不確定之狀態也。」此有民法第365條於18年11月22日立法理由可資參照。可知，雖現行民法第365條之規定已修改為應於買受人通知買賣標的物之瑕疵後6個月內為減少價金權利之行使，惟如契約雙方就減少價金權之行使期間未有特別之約定，則依據該立法理由而言，仍應有民法第365條規定之適用，買受人仍應自通知買賣物瑕疵後6個月內行使減少價金權，方屬適法。
(三)然者，原審雖認定系爭契約第9條第6項屬兩造間關於物之瑕疵擔保之特約，惟就減少價金之權利行使其間究竟是否應適用民法第365條之除斥期間，未詳加論述，逕自以兩造間關於物之瑕疵擔保責任已有特約為由，不附理由認定系爭契約第9條第6項並無民法第365條規定之適用，尚嫌速斷，應有違誤。
二、107年5月30日函僅係針對上訴人陳情無出租營利行為之回覆，其內容並未產生任何重新認定違建物之法律效果，然原審不察，逕自認定上訴人隱匿該函將導致被上訴人購買系爭不動產有誤判風險之情云云，顯有誤會： (一)按「主旨：有關臺端(即上訴人)陳情本市○○區○○街00巷00弄00號5樓頂(第6層)違章建築未有出租營利行為一案，復請查照」、「說明：一、依據臺端未具日期陳情書(收文日期：107年4月23日)及本大隊新北拆認二字第1073151668號違章建築認定通知書辦理。二、案址5樓頂涉及違章建築部分，前業以新北拆認二字第1073151668號違章建築認定通知書認定在案，惟本案另經107年5月17日勘查現況為套房格局，故後續仍依『新北市違章建築拆除優先次序表』按序辦理。」107年5月30日函文參照。 (二)首查，系爭違建係於107年3月19日經拆除大隊認定為違建物，並於同年3月29日寄發拆除時間通知單，嗣上訴人於同年4月23日就系爭違建未有出租營利等事向拆除大隊陳情，拆除大隊於5月17日赴現場勘查，最終於5月30日發函表示系爭違建現況為套房格局，仍將依照107年3月19日新北拆認二字第1073151668號違章建築認定通知書(下稱107年3月19日通知書)及新北市違章建築拆除優先次序表按序辦理，交屋後，拆除大隊遂又於109年11月30日寄發拆除時間通知書予被上訴人。 (三)由此可見，系爭違建乃係依照107年3月19日通知書認定為違章建築，再按被上訴人於交屋後所收受之109年11月30日拆除通知單，可知該拆除通知單亦係依循107年3月19日通知書，為系爭違建拆除行程之安排。換言之，被上訴人所收受之109年11月30日通知單並非延續自107年5月30日之函文，107年5月30日函並無任何重新認定系爭違建為違建物之法律效果，其內容至多僅係針對上訴人陳情系爭違建並無出租營利行為一事進行回覆，至為明確。而上訴人於收受該函文後，旋即自行拆除並破壞系爭違建之格局為非套房格局，因此，上訴人將系爭房屋及違建一同交付予被上訴人時，已非107年5月30日函文所述之套房格局。故無論上訴人是否告知107年5月30日函，均不致被上訴人有何不利之結果，然原審不察，認定上訴人隱瞞該函將導致被上訴人購買系爭不動產有誤判風險之情云云，顯有誤會。 (四)另上訴人於兩造就系爭不動產達成系爭契約前，即有將107年5月30日之函文交付予負責出售之仲介人員，並無任何刻意隱瞞該函文之行為存在，是被上訴人亦無得依系爭契約第9條第6項但書之規定為減少價金權之請求，此併予敘明。
三、107年5月30日函亦非系爭契約第9條第6項所謂之違建物查報或拆除通知，縱上訴人未告知被上訴人曾有收受之事實(僅假設語)，亦應無系爭契約第9條第6項之適用，況且上訴人於買賣契約及現況說明書均清楚標示系爭違建曾遭查報並通知拆除，要難謂被上訴人有何誤判風險之可能： (一)揆諸系爭契約第9條第6項之約定，賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，始有系爭契約第9條第6項但書之適用。 (二)惟查，107年5月30日函文僅係就系爭違建為套房格局進行認定，並非是針對違建物進行查報或拆除通知，因此上訴人縱有隱瞞107年5月30日之函文(僅假設語)，然此是否即屬於系爭契約第9條第6項但書所謂隱匿相關單位之查報、拆除通知，當非無疑。 (三)再者，系爭違建是否曾受查報及拆除通知，上訴人均有於系爭契約成立之時誠實告知被上訴人，不僅在系爭契約第9條有特別說明外，上訴人於買賣標的物之現況說明書中，亦均充分說明系爭違建曾遭查報及通知拆除(現況說明書第33項次之部分：「本標的物是否有增建、違建之情況？」上訴人即於「有」的欄位勾選，並於同項次中增建的位置就頂樓、陽台、法定空地、其他(備註向外加蓋)進行勾選；復又於第34項次第一款中：是否知悉本標的物之增建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知？上訴人亦於「有」的欄位勾選，並於同項次之說明欄位中表明係頂加)。復依系爭契約書附件二之內容可知，信義房屋鑑價部(即信義鑑定)於訂約時，即有查詢系爭違建處理情形為「依序排拆」，是被上訴人於訂約時，本已知悉系爭違建仍會遭拆除大隊進行拆除，自無從再指摘上訴人隱匿107年5月30日函文導致伊誤信不實資訊進而購買系爭不動產。 (四)顯見上訴人就房屋是否有違建增建，以及該違建是否曾受到查報、拆除或收到相關通知均有據實告知，自無生任何導致被上訴人為系爭不動產買賣時風險誤判之可能。再者，系爭違建還沒被拆除，被上訴人並未受有相當之損害。原審未見於此，認定被上訴人可依系爭契約第9條第6項主張減少買賣價金，即有違誤。
四、依證人古宗正及黃建瑋之證詞可知，上訴人於系爭不動產交易之初，均誠實告知系爭房屋存有違建之情事，且曾受有拆除大隊之違建查報及拆除通知，上訴人並無任何違反系爭不動產買賣契約第9條第6項之情事。且證人古宗正及黃建瑋亦證稱，並未保證違建不會拆除，而證人黃建瑋向被上訴人表示不要變更違建物之現狀，意在提醒被上訴人，更非為任何保證之意。 參、被上訴人請求駁回上訴，除援用於原審之主張外，並補稱： 一、兩造於108年11月19日簽訂系爭契約，於109年2月14日交屋，而在簽訂系爭契約前，上訴人早已收到系爭107年5月30日函文，依該函之說明第二點記載：「案址5樓頂涉及違章建築部分，前業以新北拆認二字第1073151668號違章建築認定通知書認定在案，惟本案另經107年5月17日勘查現況為套房格局，故後續仍依『新北市違章建除拆除優先次序表』按序辦理。」亦即系爭函文通知後續要繼續執行拆除，而上訴人卻隱匿未向被上訴人揭露系爭函文，如果上訴人有依照系爭契約第9條第6項之規定向被上訴人誠實揭露上開通知續拆之公文，被上訴人必不會按原約定價格買受系爭不動產，被上訴人自得依系爭契約第9條第6項但書之約定請求減少價金。 二、上訴人辯稱被上訴人依買賣契約行使之減少價金權已罹民法第365條之除斥期間云云，應無理由： (一)本件被上訴人之請求權基礎乃系爭契約第9條第6項，並非以民法第359條為請求權基礎。系爭契約第9條第6項是兩造針對系爭違建拆除之風險由何造承擔之特別約定，而民法第359條乃買賣瑕疵擔保請求權之規定，二者有所不同，被上訴人依系爭契約第9條第6項行使權利，自無適用民法第365條之規定。 (二)至於上訴人原審引用之臺灣高等法院106年度上字第684號民事判決謂：「…既將違章建築物及買賣標的物之物或權利瑕疵時應負之責任，以不同項次分列，顯係將『違章建築物』與『物或權利瑕疵』特別區分，並分別評價。故系爭契約第9條第6項約定，應屬兩造就『違章建築物』之物之瑕疵擔保責任之特約，是系爭不動產之買賣發生系爭違建物之違建查報、拆除通知或執行拆除等情事時，即應依該特約論斷兩造之權利義務關係。」可見該判決亦認為系爭契約第9條第6項與民法「物或權利瑕疵擔保」有所區分、二者分別評價，二者應為不同之請求權基礎，而應以特約論斷兩造之權利義務關係。而既然為不同之請求權基礎，被上訴人依系爭契約第9條第6項為請求者，自無適用民法第365條關於除斥期間之規定。 (三)退步言之，縱使有適用民法第365條之規定，按民法第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」關於6個月除斥期間之起算日，係自買受人通知瑕疵之翌日起算，並非自交屋日起算。而查被上訴人收受拆除大隊109年11月30日通知單，發覺系爭違建將執行拆除，被上訴人便以110年1月18日存證信函，將上訴人隱匿上開拆除公文一事通知上訴人，隨後並於110年6月17日，於通知後6個月內向臺灣士林地方法院內湖簡易庭聲請調解(案號：110年度湖調字第316號)，請求上訴人給付46萬元，行使減少價金請求權，縱使依民法第365條之規定，亦無超過6個月除斥期間。 三、上訴人辯稱被上訴人於交屋後接獲系爭違建物之拆除通知，依系爭契約第9條第6項之規定，應由被上訴人自行承擔拆除風險，上訴人於買賣成立時已告知系爭建物具有違建之情形，上訴人並無保證將來必不受拆除云云： (一)被上訴人固然於交屋後接獲拆除違建之通知，但上訴人在交屋前已收到107年5月30日續行拆除違建函，卻隱匿未告知，按系爭契約第9條第6項但書約定：「但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」且上開通知續行拆除之公文實會影響被上訴人購買之意願，上訴人卻隱匿未告知，被上訴人自得請求減少價金。 (二)再查證人林家宏於原審證稱：頂樓本來有二間套房，其中有一間的廁所已經被建管處拆除了，這件事上訴人有告知被上訴人，所以我們在現況說明書注意事項才註明曾經被查報拆除。上訴人有說只要維持拆除後的現況不要再把二間廁所做回來，原則上就不會再被拆除。交屋後被上訴人才接到要拆除系爭頂樓全部的拆除通知，上訴人並未將其在簽約前已收到107年5月30日拆除大隊函一事告知被上訴人。據我所知上訴人如果在簽約前有告知被上訴人他有收到107年5月30日函，他應該不會購買系爭房屋。 (三)被上訴人雖於交屋日後收受109年11月30日拆除系爭違建之公文，然而該拆除通知是延續自107年5月30日通知續行拆除之函文，上訴人於系爭契約成立前已收受該函，卻違反系爭契約第9條第6項之規定隱匿該公文，故被上訴人得請求減少價金。 (四)上訴人固辯稱其並無向被上訴人保證系爭違建必不受拆除，被上訴人於買賣實已知悉系爭違建，然而，此並不影響上訴人有義務依系爭契約第9條第6項之規定，向被上訴人告知所有在交屋前已收受通知拆除之公文。此涉及被上訴人購買系爭不動產之意願，上訴人卻隱匿在交屋前已收到通知續行拆除之公文，更不實向被上訴人告知，只要維持原況原則上就不會拆除，導致被上訴人判斷錯誤，被上訴人自得依系爭契約第9條第6項但書之規定，請求減少價金。 四、上訴人辯稱系爭違建迄今尚未拆除，故被上訴人並無遭受損害云云，實無理由。查系爭違建業經拆除大隊分別於109年11月30日函、113年7月18日張貼通知拆除，縱使目前暫時未執行拆除，但並未被主管機關免除拆除之義務，系爭違建隨時都會遭拆除，依通常之交易觀念，已經被提報為違建且經通知拆除之物件，因上開隨時會被拆除之風險，其市場價值顯然較低，其物之交換價值應有所減損，自應屬物之瑕疵。上訴人辯稱因系爭違建尚未拆除，故被上訴人未受有損害，不得請求損害賠償云云，實無理由。 肆、本院之判斷： 一、兩造於108年11月19日簽訂系爭契約，被上訴人向上訴人購買系爭房屋及第6層增建之系爭違建，總價金為910萬元。被上訴人於109年2月6日取得系爭不動產之所有權，並於109年2月14日交屋，被上訴人取得系爭不動產之占有。兩造締約時，上開頂樓(第6層)有經拆除之痕跡(上訴人打掉一間廁所及拆除隔間牆)，被上訴人知悉上開頂樓(第6層)曾被新北市政府列為違建查報案件之情事。上訴人於交屋前收受拆除大隊107年3月19日違章建築認定通知書及107年5月30日函。被上訴人於交屋後，收受109年11月30日違章建築拆除時間通知單等情，有被上訴人提出之不動產買賣契約書、新北市○○區○○段0000○號建物登記第一類謄本及建物所有權狀、同段115地號土地登記第一類謄本及土地所有權狀、107年3月19日通知書、107年5月30日函、109年11月30日通知單等件影本附卷可證(見原審卷第19至55頁)，此部分並為兩造所不爭執，首堪認定。 二、有關被上訴人主張兩造在買賣成立時，上訴人表示系爭違建雖然有經新北市政府查報並通知拆除，但已經執行拆除完畢，後續不會再執行拆除，故被上訴人才向上訴人購買系爭不動產。惟上訴人在交屋前即收受拆除大隊107年5月30日函文，卻未向被上訴人誠實告知，致被上訴人在不知情狀況下誤判風險而以原約定價格購買，於交屋後收受拆除大隊109年11月30日通知單，系爭違建日後將會遭拆除，而該交屋後之拆除作業既係延續上訴人所隱匿之107年5月30日函，自當依系爭契約第9條第6項之約定，該拆除之風險應由上訴人承擔，爰依據系爭契約第9條第6項規定，請求減少價金乙節，則為上訴人所爭執，並以前開情詞置辯。本院查： (一)系爭契約是否適用民法物之瑕疵擔保規定： 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責任，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項前段及第359條前段定有明文。惟民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之。基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。 2、經查，系爭契約第9條第6項約定：「違章建築物部分：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，以減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除(或被拆除)時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」第9條第8項第2款及第4款另約定：「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第17條已有特別約定者外，買賣雙方依下列約定處理：(二)買方如行使減少價金權利，經賣方書面同意，買方得於同意範圍內，逕將減少之價金自當期應付款中扣除，惟如賣方不同意或有數額爭議時，買方仍須先將價金匯入履約保證專戶，雙方合意由信義房屋委請專業技師或廠商評估修繕補正金額，如有必要，得再委請不動產估價師進行減損估價，並為減價及款項撥付之基準，相關費用由買賣雙方共同負擔。(四)第2款所稱由信義房屋委請專業技師或廠商進行勘驗鑑定及為減價及款項撥付基準等約定，於交屋後發現瑕疵仍適用之。又買方依據第17條原得請求解除契約而僅請求減少價金，而賣方亦不願解約時，亦同。」有系爭契約附卷可證(見原審卷第24頁)。 3、系爭契約既將違章建築物及買賣標的物之物或權利瑕疵時應負之責任，以不同項次分列，顯係將「違章建築物」與「物或權利瑕疵」特別區分，並分別評價。故系爭契約第9條第6項約定，應屬兩造就「違章建築物」之物之瑕疵擔保責任之特約，依據契約自由原則，該特約自屬有效。是系爭不動產之買賣發生系爭違建物之違建查報、拆除通知或執行拆除等情事時，即應依該特約論斷兩造之權利義務關係。本件被上訴人之請求權基礎乃系爭契約第9條第6項，並非民法第359條，是上訴人辯稱兩造並無就解除契約、減少價金之行使期間予以約定，系爭契約第9條第6項約定，應適用民法第365條除斥期間規定，難認可取。 (二)被上訴人依據系爭契約第9條6款請求減少價金有無理由： 1、被上訴人主張兩造在買賣成立時，上訴人表示系爭違建雖然有經新北市政府查報並通知拆除，但已經執行拆除完畢，後續不會再執行拆除，故被上訴人才向上訴人購買系爭不動產。惟上訴人在交屋前即收受拆除大隊107年5月30日函文，卻未向被上訴人誠實告知，致被上訴人在不知情狀況下誤判風險而以原約定價格購買，於交屋後收受拆除大隊109年11月30日通知單，系爭違建日後將會遭拆除，而該交屋後之拆除作業既係延續上訴人所隱匿之107年5月30日函文，該拆除之風險應由上訴人依據系爭契約第9條第6項規定承擔。惟為上訴人所否認，並以109年11月30日通知單係於交屋後接獲通知，依系爭契約第9條第6項之約定，自應由被上訴人自行承擔風險等語置辯。 2、經查，系爭違建於107年3月19日經拆除大隊認定違建應予拆除，嗣後經新北市政府107年3月29日通知單定於107年4月9日起執行拆除。兩造在買賣締約時，系爭違建有經拆除之痕跡，上訴人向被上訴人表示系爭違建雖然有經新北市政府查報並通知拆除，但已經執行拆除完畢，後續不會再執行拆除乙節，業據證人即信義房屋中和秀山店買方仲介林家宏於原審證稱：上訴人有說只要維持拆除後的現況不要再把二間廁所做回來，原則上就不會再被拆除(見原審卷第192頁筆錄)。證人即信義房屋中和秀山店賣方仲介古宗正本院審理中證稱：賣方向買方說，工務局有跟他說，不要再把二間廁所做回來，就不會有事(見本院卷第135頁筆錄)。證人即上訴人之兄黃建瑋本院審理中證稱：系爭不動產係上訴人委託其為代理人出售，其有向被上訴人表示只要維持拆除後的現狀，不要把二間廁所做回來，原則上就不會再被拆除(見本院卷第139頁)各等語。此情並為上訴人所不爭執。 3、惟上訴人在交屋前即收受拆除大隊107年5月30日函，依該函之說明第二點記載：「案址5樓頂涉及違章建築部分，前業以新北拆認二字第1073151668號違章建築認定通知書認定在案，惟本案另經107年5月17日勘查現況為套房格局，故後續仍依『新北市違章建除拆除優先次序表』按序辦理。」亦即系爭違建雖然經拆除部分，但107年5月30日函表示後續會再繼續按序辦理拆除作業，並非如上訴人所說拆除已經執行完畢，後續不會再執行拆除云云。故上訴人於買賣締約時未出示系爭107年5月30日函文，確實有致被上訴人誤判風險之情事。參以證人林家宏於原審證稱：交屋後被上訴人才接到要拆除系爭頂樓全部的拆除通知，上訴人並未將其在簽約前已收到107年5月30日函一事告知被上訴人。據我所知上訴人如果在簽約前有告知被上訴人他有收到107年5月30日的函，他應該不會購買系爭房屋等語(見原審卷第192頁筆錄)。是被上訴人主張上訴人未據實告知107年5月30日函文，致被上訴人在不知情狀況下誤判風險而以原約定價格購買，即屬有據。上訴人辯以被上訴人於訂約時，本已知悉系爭違建仍會遭拆除大隊進行拆除，自無從再指摘上訴人隱匿107年5月30日函文導致伊誤信不實資訊進而購買系爭不動產云云，要非可採。 4、上訴人另辯稱上訴人於兩造就系爭不動產達成系爭契約前，即有將107年5月30日之函文交付予負責出售之仲介人員，並無任何刻意隱瞞該函文之行為存在；且系爭違建還沒被拆除，被上訴人並未受有相當之損害云云。經查，證人即賣方仲介古宗正本院審理中證稱其在受委託期間未曾見過107年5月30日函文，自亦未曾提示給買方看過(見本院卷第135至136頁)。又系爭違建業經拆除大隊分別於109年11月30日函拆除(見原審卷第53頁)，又於113年7月18日張貼通知拆除(見本院卷第211頁)，縱使目前暫時未執行拆除，但並未被主管機關免除拆除之義務，系爭違建隨時都會遭拆除，依通常之交易觀念，已經被提報為違建且經通知拆除之物件，因上開隨時會被拆除之風險，其物之交換價值應有所減損，自應屬物之瑕疵。是上訴人辯稱其未曾隱瞞系爭107年5月30日函，而系爭違建尚未拆除，被上訴人未受有相當之損害云云，均非有理由。 5、綜上所述，被上訴人自得依系爭契約第9條第6項之約定，請求減少價金。又原審依被上訴人聲請，囑託社團法人新北市不動產估價師公會鑑定結果：系爭違建部分若拆除，價金減損數額為77萬7,460元，此有上開公會112年3月14日(112)估字第002號不動產估價報告書附卷可稽。是被上訴人請求上訴人應給付減少之價金77萬7,460元，洵屬正當。 三、從而，被上訴人依系爭契約之法律關係，請求上訴人應給付77萬7,460元，及其中50萬元自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即111年6月12日起，暨其中27萬7,460元自民事變更訴之聲明暨言詞辯論意旨狀繕本送達上訴人之翌日即112年4月15日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審准許被上訴人之請求，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，因此判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 張紫能 法 官 朱慧真 法 官 毛崑山
臺灣法院判決
裁判字號： 臺灣新北地方法院 112 年度簡上字第 355 號民事判決
裁判日期： 民國 113 年 09 月 25 日
裁判案由： 減少價金等
主 文：被告應給付原告新臺幣柒拾柒萬柒仟肆佰陸拾元，及其中新臺幣伍拾萬元自民國一百一十一年六月十二日起，暨其中新臺幣貳拾柒萬柒仟肆佰陸拾元自民國一百一十二年四月十五日起，均至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
(三)然者，原審雖認定系爭契約第9條第6項屬兩造間關於物之瑕疵擔保之特約，惟就減少價金之權利行使其間究竟是否應適用民法第365條之除斥期間，未詳加論述，逕自以兩造間關於物之瑕疵擔保責任已有特約為由，不附理由認定系爭契約第9條第6項並無民法第365條規定之適用，尚嫌速斷，應有違誤。
二、107年5月30日函僅係針對上訴人陳情無出租營利行為之回覆，其內容並未產生任何重新認定違建物之法律效果，然原審不察，逕自認定上訴人隱匿該函將導致被上訴人購買系爭不動產有誤判風險之情云云，顯有誤會： (一)按「主旨：有關臺端(即上訴人)陳情本市○○區○○街00巷00弄00號5樓頂(第6層)違章建築未有出租營利行為一案，復請查照」、「說明：一、依據臺端未具日期陳情書(收文日期：107年4月23日)及本大隊新北拆認二字第1073151668號違章建築認定通知書辦理。二、案址5樓頂涉及違章建築部分，前業以新北拆認二字第1073151668號違章建築認定通知書認定在案，惟本案另經107年5月17日勘查現況為套房格局，故後續仍依『新北市違章建築拆除優先次序表』按序辦理。」107年5月30日函文參照。 (二)首查，系爭違建係於107年3月19日經拆除大隊認定為違建物，並於同年3月29日寄發拆除時間通知單，嗣上訴人於同年4月23日就系爭違建未有出租營利等事向拆除大隊陳情，拆除大隊於5月17日赴現場勘查，最終於5月30日發函表示系爭違建現況為套房格局，仍將依照107年3月19日新北拆認二字第1073151668號違章建築認定通知書(下稱107年3月19日通知書)及新北市違章建築拆除優先次序表按序辦理，交屋後，拆除大隊遂又於109年11月30日寄發拆除時間通知書予被上訴人。 (三)由此可見，系爭違建乃係依照107年3月19日通知書認定為違章建築，再按被上訴人於交屋後所收受之109年11月30日拆除通知單，可知該拆除通知單亦係依循107年3月19日通知書，為系爭違建拆除行程之安排。換言之，被上訴人所收受之109年11月30日通知單並非延續自107年5月30日之函文，107年5月30日函並無任何重新認定系爭違建為違建物之法律效果，其內容至多僅係針對上訴人陳情系爭違建並無出租營利行為一事進行回覆，至為明確。而上訴人於收受該函文後，旋即自行拆除並破壞系爭違建之格局為非套房格局，因此，上訴人將系爭房屋及違建一同交付予被上訴人時，已非107年5月30日函文所述之套房格局。故無論上訴人是否告知107年5月30日函，均不致被上訴人有何不利之結果，然原審不察，認定上訴人隱瞞該函將導致被上訴人購買系爭不動產有誤判風險之情云云，顯有誤會。 (四)另上訴人於兩造就系爭不動產達成系爭契約前，即有將107年5月30日之函文交付予負責出售之仲介人員，並無任何刻意隱瞞該函文之行為存在，是被上訴人亦無得依系爭契約第9條第6項但書之規定為減少價金權之請求，此併予敘明。
三、107年5月30日函亦非系爭契約第9條第6項所謂之違建物查報或拆除通知，縱上訴人未告知被上訴人曾有收受之事實(僅假設語)，亦應無系爭契約第9條第6項之適用，況且上訴人於買賣契約及現況說明書均清楚標示系爭違建曾遭查報並通知拆除，要難謂被上訴人有何誤判風險之可能： (一)揆諸系爭契約第9條第6項之約定，賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，始有系爭契約第9條第6項但書之適用。 (二)惟查，107年5月30日函文僅係就系爭違建為套房格局進行認定，並非是針對違建物進行查報或拆除通知，因此上訴人縱有隱瞞107年5月30日之函文(僅假設語)，然此是否即屬於系爭契約第9條第6項但書所謂隱匿相關單位之查報、拆除通知，當非無疑。 (三)再者，系爭違建是否曾受查報及拆除通知，上訴人均有於系爭契約成立之時誠實告知被上訴人，不僅在系爭契約第9條有特別說明外，上訴人於買賣標的物之現況說明書中，亦均充分說明系爭違建曾遭查報及通知拆除(現況說明書第33項次之部分：「本標的物是否有增建、違建之情況？」上訴人即於「有」的欄位勾選，並於同項次中增建的位置就頂樓、陽台、法定空地、其他(備註向外加蓋)進行勾選；復又於第34項次第一款中：是否知悉本標的物之增建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知？上訴人亦於「有」的欄位勾選，並於同項次之說明欄位中表明係頂加)。復依系爭契約書附件二之內容可知，信義房屋鑑價部(即信義鑑定)於訂約時，即有查詢系爭違建處理情形為「依序排拆」，是被上訴人於訂約時，本已知悉系爭違建仍會遭拆除大隊進行拆除，自無從再指摘上訴人隱匿107年5月30日函文導致伊誤信不實資訊進而購買系爭不動產。 (四)顯見上訴人就房屋是否有違建增建，以及該違建是否曾受到查報、拆除或收到相關通知均有據實告知，自無生任何導致被上訴人為系爭不動產買賣時風險誤判之可能。再者，系爭違建還沒被拆除，被上訴人並未受有相當之損害。原審未見於此，認定被上訴人可依系爭契約第9條第6項主張減少買賣價金，即有違誤。
四、依證人古宗正及黃建瑋之證詞可知，上訴人於系爭不動產交易之初，均誠實告知系爭房屋存有違建之情事，且曾受有拆除大隊之違建查報及拆除通知，上訴人並無任何違反系爭不動產買賣契約第9條第6項之情事。且證人古宗正及黃建瑋亦證稱，並未保證違建不會拆除，而證人黃建瑋向被上訴人表示不要變更違建物之現狀，意在提醒被上訴人，更非為任何保證之意。 參、被上訴人請求駁回上訴，除援用於原審之主張外，並補稱： 一、兩造於108年11月19日簽訂系爭契約，於109年2月14日交屋，而在簽訂系爭契約前，上訴人早已收到系爭107年5月30日函文，依該函之說明第二點記載：「案址5樓頂涉及違章建築部分，前業以新北拆認二字第1073151668號違章建築認定通知書認定在案，惟本案另經107年5月17日勘查現況為套房格局，故後續仍依『新北市違章建除拆除優先次序表』按序辦理。」亦即系爭函文通知後續要繼續執行拆除，而上訴人卻隱匿未向被上訴人揭露系爭函文，如果上訴人有依照系爭契約第9條第6項之規定向被上訴人誠實揭露上開通知續拆之公文，被上訴人必不會按原約定價格買受系爭不動產，被上訴人自得依系爭契約第9條第6項但書之約定請求減少價金。 二、上訴人辯稱被上訴人依買賣契約行使之減少價金權已罹民法第365條之除斥期間云云，應無理由： (一)本件被上訴人之請求權基礎乃系爭契約第9條第6項，並非以民法第359條為請求權基礎。系爭契約第9條第6項是兩造針對系爭違建拆除之風險由何造承擔之特別約定，而民法第359條乃買賣瑕疵擔保請求權之規定，二者有所不同，被上訴人依系爭契約第9條第6項行使權利，自無適用民法第365條之規定。 (二)至於上訴人原審引用之臺灣高等法院106年度上字第684號民事判決謂：「…既將違章建築物及買賣標的物之物或權利瑕疵時應負之責任，以不同項次分列，顯係將『違章建築物』與『物或權利瑕疵』特別區分，並分別評價。故系爭契約第9條第6項約定，應屬兩造就『違章建築物』之物之瑕疵擔保責任之特約，是系爭不動產之買賣發生系爭違建物之違建查報、拆除通知或執行拆除等情事時，即應依該特約論斷兩造之權利義務關係。」可見該判決亦認為系爭契約第9條第6項與民法「物或權利瑕疵擔保」有所區分、二者分別評價，二者應為不同之請求權基礎，而應以特約論斷兩造之權利義務關係。而既然為不同之請求權基礎，被上訴人依系爭契約第9條第6項為請求者，自無適用民法第365條關於除斥期間之規定。 (三)退步言之，縱使有適用民法第365條之規定，按民法第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」關於6個月除斥期間之起算日，係自買受人通知瑕疵之翌日起算，並非自交屋日起算。而查被上訴人收受拆除大隊109年11月30日通知單，發覺系爭違建將執行拆除，被上訴人便以110年1月18日存證信函，將上訴人隱匿上開拆除公文一事通知上訴人，隨後並於110年6月17日，於通知後6個月內向臺灣士林地方法院內湖簡易庭聲請調解(案號：110年度湖調字第316號)，請求上訴人給付46萬元，行使減少價金請求權，縱使依民法第365條之規定，亦無超過6個月除斥期間。 三、上訴人辯稱被上訴人於交屋後接獲系爭違建物之拆除通知，依系爭契約第9條第6項之規定，應由被上訴人自行承擔拆除風險，上訴人於買賣成立時已告知系爭建物具有違建之情形，上訴人並無保證將來必不受拆除云云： (一)被上訴人固然於交屋後接獲拆除違建之通知，但上訴人在交屋前已收到107年5月30日續行拆除違建函，卻隱匿未告知，按系爭契約第9條第6項但書約定：「但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」且上開通知續行拆除之公文實會影響被上訴人購買之意願，上訴人卻隱匿未告知，被上訴人自得請求減少價金。 (二)再查證人林家宏於原審證稱：頂樓本來有二間套房，其中有一間的廁所已經被建管處拆除了，這件事上訴人有告知被上訴人，所以我們在現況說明書注意事項才註明曾經被查報拆除。上訴人有說只要維持拆除後的現況不要再把二間廁所做回來，原則上就不會再被拆除。交屋後被上訴人才接到要拆除系爭頂樓全部的拆除通知，上訴人並未將其在簽約前已收到107年5月30日拆除大隊函一事告知被上訴人。據我所知上訴人如果在簽約前有告知被上訴人他有收到107年5月30日函，他應該不會購買系爭房屋。 (三)被上訴人雖於交屋日後收受109年11月30日拆除系爭違建之公文，然而該拆除通知是延續自107年5月30日通知續行拆除之函文，上訴人於系爭契約成立前已收受該函，卻違反系爭契約第9條第6項之規定隱匿該公文，故被上訴人得請求減少價金。 (四)上訴人固辯稱其並無向被上訴人保證系爭違建必不受拆除，被上訴人於買賣實已知悉系爭違建，然而，此並不影響上訴人有義務依系爭契約第9條第6項之規定，向被上訴人告知所有在交屋前已收受通知拆除之公文。此涉及被上訴人購買系爭不動產之意願，上訴人卻隱匿在交屋前已收到通知續行拆除之公文，更不實向被上訴人告知，只要維持原況原則上就不會拆除，導致被上訴人判斷錯誤，被上訴人自得依系爭契約第9條第6項但書之規定，請求減少價金。 四、上訴人辯稱系爭違建迄今尚未拆除，故被上訴人並無遭受損害云云，實無理由。查系爭違建業經拆除大隊分別於109年11月30日函、113年7月18日張貼通知拆除，縱使目前暫時未執行拆除，但並未被主管機關免除拆除之義務，系爭違建隨時都會遭拆除，依通常之交易觀念，已經被提報為違建且經通知拆除之物件，因上開隨時會被拆除之風險，其市場價值顯然較低，其物之交換價值應有所減損，自應屬物之瑕疵。上訴人辯稱因系爭違建尚未拆除，故被上訴人未受有損害，不得請求損害賠償云云，實無理由。 肆、本院之判斷： 一、兩造於108年11月19日簽訂系爭契約，被上訴人向上訴人購買系爭房屋及第6層增建之系爭違建，總價金為910萬元。被上訴人於109年2月6日取得系爭不動產之所有權，並於109年2月14日交屋，被上訴人取得系爭不動產之占有。兩造締約時，上開頂樓(第6層)有經拆除之痕跡(上訴人打掉一間廁所及拆除隔間牆)，被上訴人知悉上開頂樓(第6層)曾被新北市政府列為違建查報案件之情事。上訴人於交屋前收受拆除大隊107年3月19日違章建築認定通知書及107年5月30日函。被上訴人於交屋後，收受109年11月30日違章建築拆除時間通知單等情，有被上訴人提出之不動產買賣契約書、新北市○○區○○段0000○號建物登記第一類謄本及建物所有權狀、同段115地號土地登記第一類謄本及土地所有權狀、107年3月19日通知書、107年5月30日函、109年11月30日通知單等件影本附卷可證(見原審卷第19至55頁)，此部分並為兩造所不爭執，首堪認定。 二、有關被上訴人主張兩造在買賣成立時，上訴人表示系爭違建雖然有經新北市政府查報並通知拆除，但已經執行拆除完畢，後續不會再執行拆除，故被上訴人才向上訴人購買系爭不動產。惟上訴人在交屋前即收受拆除大隊107年5月30日函文，卻未向被上訴人誠實告知，致被上訴人在不知情狀況下誤判風險而以原約定價格購買，於交屋後收受拆除大隊109年11月30日通知單，系爭違建日後將會遭拆除，而該交屋後之拆除作業既係延續上訴人所隱匿之107年5月30日函，自當依系爭契約第9條第6項之約定，該拆除之風險應由上訴人承擔，爰依據系爭契約第9條第6項規定，請求減少價金乙節，則為上訴人所爭執，並以前開情詞置辯。本院查： (一)系爭契約是否適用民法物之瑕疵擔保規定： 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責任，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項前段及第359條前段定有明文。惟民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之。基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。 2、經查，系爭契約第9條第6項約定：「違章建築物部分：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，以減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除(或被拆除)時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」第9條第8項第2款及第4款另約定：「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第17條已有特別約定者外，買賣雙方依下列約定處理：(二)買方如行使減少價金權利，經賣方書面同意，買方得於同意範圍內，逕將減少之價金自當期應付款中扣除，惟如賣方不同意或有數額爭議時，買方仍須先將價金匯入履約保證專戶，雙方合意由信義房屋委請專業技師或廠商評估修繕補正金額，如有必要，得再委請不動產估價師進行減損估價，並為減價及款項撥付之基準，相關費用由買賣雙方共同負擔。(四)第2款所稱由信義房屋委請專業技師或廠商進行勘驗鑑定及為減價及款項撥付基準等約定，於交屋後發現瑕疵仍適用之。又買方依據第17條原得請求解除契約而僅請求減少價金，而賣方亦不願解約時，亦同。」有系爭契約附卷可證(見原審卷第24頁)。 3、系爭契約既將違章建築物及買賣標的物之物或權利瑕疵時應負之責任，以不同項次分列，顯係將「違章建築物」與「物或權利瑕疵」特別區分，並分別評價。故系爭契約第9條第6項約定，應屬兩造就「違章建築物」之物之瑕疵擔保責任之特約，依據契約自由原則，該特約自屬有效。是系爭不動產之買賣發生系爭違建物之違建查報、拆除通知或執行拆除等情事時，即應依該特約論斷兩造之權利義務關係。本件被上訴人之請求權基礎乃系爭契約第9條第6項，並非民法第359條，是上訴人辯稱兩造並無就解除契約、減少價金之行使期間予以約定，系爭契約第9條第6項約定，應適用民法第365條除斥期間規定，難認可取。 (二)被上訴人依據系爭契約第9條6款請求減少價金有無理由： 1、被上訴人主張兩造在買賣成立時，上訴人表示系爭違建雖然有經新北市政府查報並通知拆除，但已經執行拆除完畢，後續不會再執行拆除，故被上訴人才向上訴人購買系爭不動產。惟上訴人在交屋前即收受拆除大隊107年5月30日函文，卻未向被上訴人誠實告知，致被上訴人在不知情狀況下誤判風險而以原約定價格購買，於交屋後收受拆除大隊109年11月30日通知單，系爭違建日後將會遭拆除，而該交屋後之拆除作業既係延續上訴人所隱匿之107年5月30日函文，該拆除之風險應由上訴人依據系爭契約第9條第6項規定承擔。惟為上訴人所否認，並以109年11月30日通知單係於交屋後接獲通知，依系爭契約第9條第6項之約定，自應由被上訴人自行承擔風險等語置辯。 2、經查，系爭違建於107年3月19日經拆除大隊認定違建應予拆除，嗣後經新北市政府107年3月29日通知單定於107年4月9日起執行拆除。兩造在買賣締約時，系爭違建有經拆除之痕跡，上訴人向被上訴人表示系爭違建雖然有經新北市政府查報並通知拆除，但已經執行拆除完畢，後續不會再執行拆除乙節，業據證人即信義房屋中和秀山店買方仲介林家宏於原審證稱：上訴人有說只要維持拆除後的現況不要再把二間廁所做回來，原則上就不會再被拆除(見原審卷第192頁筆錄)。證人即信義房屋中和秀山店賣方仲介古宗正本院審理中證稱：賣方向買方說，工務局有跟他說，不要再把二間廁所做回來，就不會有事(見本院卷第135頁筆錄)。證人即上訴人之兄黃建瑋本院審理中證稱：系爭不動產係上訴人委託其為代理人出售，其有向被上訴人表示只要維持拆除後的現狀，不要把二間廁所做回來，原則上就不會再被拆除(見本院卷第139頁)各等語。此情並為上訴人所不爭執。 3、惟上訴人在交屋前即收受拆除大隊107年5月30日函，依該函之說明第二點記載：「案址5樓頂涉及違章建築部分，前業以新北拆認二字第1073151668號違章建築認定通知書認定在案，惟本案另經107年5月17日勘查現況為套房格局，故後續仍依『新北市違章建除拆除優先次序表』按序辦理。」亦即系爭違建雖然經拆除部分，但107年5月30日函表示後續會再繼續按序辦理拆除作業，並非如上訴人所說拆除已經執行完畢，後續不會再執行拆除云云。故上訴人於買賣締約時未出示系爭107年5月30日函文，確實有致被上訴人誤判風險之情事。參以證人林家宏於原審證稱：交屋後被上訴人才接到要拆除系爭頂樓全部的拆除通知，上訴人並未將其在簽約前已收到107年5月30日函一事告知被上訴人。據我所知上訴人如果在簽約前有告知被上訴人他有收到107年5月30日的函，他應該不會購買系爭房屋等語(見原審卷第192頁筆錄)。是被上訴人主張上訴人未據實告知107年5月30日函文，致被上訴人在不知情狀況下誤判風險而以原約定價格購買，即屬有據。上訴人辯以被上訴人於訂約時，本已知悉系爭違建仍會遭拆除大隊進行拆除，自無從再指摘上訴人隱匿107年5月30日函文導致伊誤信不實資訊進而購買系爭不動產云云，要非可採。 4、上訴人另辯稱上訴人於兩造就系爭不動產達成系爭契約前，即有將107年5月30日之函文交付予負責出售之仲介人員，並無任何刻意隱瞞該函文之行為存在；且系爭違建還沒被拆除，被上訴人並未受有相當之損害云云。經查，證人即賣方仲介古宗正本院審理中證稱其在受委託期間未曾見過107年5月30日函文，自亦未曾提示給買方看過(見本院卷第135至136頁)。又系爭違建業經拆除大隊分別於109年11月30日函拆除(見原審卷第53頁)，又於113年7月18日張貼通知拆除(見本院卷第211頁)，縱使目前暫時未執行拆除，但並未被主管機關免除拆除之義務，系爭違建隨時都會遭拆除，依通常之交易觀念，已經被提報為違建且經通知拆除之物件，因上開隨時會被拆除之風險，其物之交換價值應有所減損，自應屬物之瑕疵。是上訴人辯稱其未曾隱瞞系爭107年5月30日函，而系爭違建尚未拆除，被上訴人未受有相當之損害云云，均非有理由。 5、綜上所述，被上訴人自得依系爭契約第9條第6項之約定，請求減少價金。又原審依被上訴人聲請，囑託社團法人新北市不動產估價師公會鑑定結果：系爭違建部分若拆除，價金減損數額為77萬7,460元，此有上開公會112年3月14日(112)估字第002號不動產估價報告書附卷可稽。是被上訴人請求上訴人應給付減少之價金77萬7,460元，洵屬正當。 三、從而，被上訴人依系爭契約之法律關係，請求上訴人應給付77萬7,460元，及其中50萬元自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即111年6月12日起，暨其中27萬7,460元自民事變更訴之聲明暨言詞辯論意旨狀繕本送達上訴人之翌日即112年4月15日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審准許被上訴人之請求，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，因此判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 張紫能 法 官 朱慧真 法 官 毛崑山
臺灣法院判決
裁判字號： 臺灣新北地方法院 112 年度簡上字第 355 號民事判決
裁判日期： 民國 113 年 09 月 25 日
裁判案由： 減少價金等
主 文：被告應給付原告新臺幣柒拾柒萬柒仟肆佰陸拾元，及其中新臺幣伍拾萬元自民國一百一十一年六月十二日起，暨其中新臺幣貳拾柒萬柒仟肆佰陸拾元自民國一百一十二年四月十五日起，均至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。