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本文由蔡憲騰律師、丁遵富法務，共同編輯。
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Ｑ：土地買賣遭套繪，法官判賠償510萬6千元?買賣物有瑕疵，法官判賠償510萬6千元?
Ａ：每個人遇到的狀況皆不同，建議尋求律師協助討論，爭取最佳利益。
Ａ：臺灣桃園地方法院 112 年度重訴字第 426 號民事判決，說明如下：
民事訴訟法255條
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：
一、被告同意者。 二、請求之基礎事實同一者。 三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。 四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。 五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。 六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。 七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。
被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。
民事訴訟法255條
不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。
民法第 259 條
契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：
一、由他方所受領之給付物，應返還之。 二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。 三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。 四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。 五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。 六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。
民法第 354 條
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
民法第 355 條
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
民法第 359 條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
法院判決內容事實及理由
一、原告主張略以：原告前於111年5月28日向被告購買桃園市○○區○○段○○○○段0000○0000地號土地，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，約定價金1億0621萬元，並簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），原告業已給付價金並辦理所有權移轉登記。詎原告於000年0月間接獲桃園市蘆竹地政事務所（下稱蘆竹地政）通知上開1008地號土地（下稱系爭土地）為農舍之套繪農地，並將系爭土地辦理農舍套繪管制註記。惟兩造於簽立系爭契約時，已明文約定被告應保證系爭土地並無向建管單位申請農舍而經套繪管制之情形，原告即寄發存證信函請求被告儘速處理，然被告置之不理。系爭土地既遭農地套繪管制，即造成土地效用減損及市場行情低落，而減少851萬元之價值，爰依民法第354條、第359條、第360條、第179條之規定，請求擇一為有利原告之判決。並聲明：如上開113年8月2日變更後聲明所示。
二、被告答辯略以：兩造於簽立系爭契約前，被告已向桃園市大園區公所及桃園市政府建築管理處（下稱建管處）函詢上開2筆土地是否有建築執照等相關套繪，並經其等回覆以「查無核發建築執照記載」及「無套繪建築執照記載」等語，前開回函亦作為系爭契約之附件，而為原告所知悉，兩造既已確認系爭土地於簽立系爭契約時未受套繪管制註記，自所有權移轉登記後，地籍套繪資料嗣後遭修改之不確定危險即應由原告承擔，且系爭契約約定之真意，應為保證被告為土地所有權人之時期，系爭土地未曾申請農舍。再者，系爭土地為政府徵收預定地，原告購買系爭土地係作為投資使用，系爭土地縱經套繪註記，亦不影響原告購買之目的而非屬瑕疵，原告既無實際損失，其提起本件訴訟即屬權利濫用等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張：原告於111年5月28日向被告購買系爭土地及同段1343地號土地，約定價金1億0621萬元，並簽立系爭契約，原告已給付價金及辦竣土地所有權移轉登記，嗣於000年0月間接獲蘆竹地政通知系爭土地經套繪管制登記等情，業據提出系爭契約、111年5月28日之系爭土地謄本、蘆竹地政函文等件在卷為憑（新北卷第17-41頁），且為被告所不爭執，是足信原告前揭主張為真實。
㈡原告復主張：系爭土地經套繪管制註記，即不具被告所保證之品質，原告得依系爭土地因套繪管制而滅失之價值請求被告返還應減少之價金等節，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，茲就本院之判斷，說明如下：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（參最高法院108年度台上字第429號判決、112年度台上字第2444號判決意旨）。查系爭土地所在之使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，有土地登記謄本可證，又系爭契約第6條第6項約定：「本件買賣標的是農地時，……乙方（即被告）保證本約標的物未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍，或係由興建農舍之土地所分割出」，並於系爭契約檢附向桃園市大園區公所及桃園市政府建管處申請查詢建築套繪事宜之回函，有系爭契約影本及上開回函在卷可參（本院卷第54、73-75頁），足認被告於系爭契約締約時，已明確表示保證系爭土地未受套繪管制，自係就所出賣之系爭土地品質有所保證，且兩造就此事項特為約定，當認系爭土地有無套繪管制核屬系爭契約之重要事項。然系爭土地現經辦理農舍套繪管制註記，有桃園市蘆竹地政函文為憑（新北卷第41頁），顯然欠缺其所保證之品質，揆諸前揭說明，自屬物之瑕疵，被告即應負物之瑕疵擔保責任。
⒉被告雖辯以兩造於111年8月19日完成所有權移轉登記，蘆竹地政於112年4月11日為套繪管制註記，屬危險移轉後所發生之瑕疵，應由原告承擔該風險等語。惟套繪管制登記僅為政府單位之行政行為，被告既已保證系爭土地具有未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍之品質，而系爭土地早於兩造完成所有權移轉登記前，已因他人申請興建農舍，而作為提供興建農舍之配合耕地，僅於112年4月11日方經政府單位所採取之公示措施進行登錄，自不具備兩造約定之品質，而有物之瑕疵存在。是被告稱瑕疵發生時點係危險轉移後一節，容有誤解。
⒊又被告辯稱系爭土地為政府徵收預定地，原告購買系爭土地為投資使用，縱遭套繪註記亦無價值減損等語，惟被告既係交付未具其保證品質，即業經申請農舍或提供予其他土地申請農舍而遭套繪管制之系爭土地予原告，其土地本身欠缺應具備之價值，即屬物有瑕疵，自不因原告欲作何使用目的、現實上有無申請興建農舍而影響瑕疵與否之認定。且原告就系爭土地已不得再行重複作為其他農舍基地或法定空地使用，而阻礙原告或出售他人後再行取得其他鄰近土地予以合併使符於相關農舍興建之土地面積以另行興建農舍或作為法定空地之情事，難謂系爭土地之價值毫無減損。
⒋次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第359條前段定有明文。又買受人依民法第359條規定，請求因物有瑕疵而減少其價金者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。經本院囑託全國不動產估價師事務所就系爭土地「無套繪」與「已被套繪尚未解除套繪」兩種情形於111年5月28日系爭契約簽訂時之市價分別為何進行鑑價，其鑑價結果略以：系爭土地未受套繪管制價格為7776萬3000元，經套繪管制價格為6925萬3000元等語（詳參外放之估價報告書所載）。該估價報告係經不動產估價師實地進行現況勘察，蒐集資料，並調查、整理、比較及分析系爭土地個別條件及區域環境內容，且於現場實際訪查交易、收益及成本資訊，依都市計畫及地籍等相關資料查證記錄而整理所得，客觀可採，也符合一般就農地上可建農舍與不可再建農舍二者確有效用及價值差異之通念，自堪採取。惟考量減少價金之請求係為衡平兩造間之利益及損失，本院審酌我國農舍管制套繪實務，並無相關機關將人民於農地上所申請建築之農舍情形，一一登記在坐落土地之土地登記資料上，倘有土地經分割，僅向建管機關查詢該分割後之土地是否有經農舍套繪，並無法查得實情，尚須往前溯源分割前之土地，始能查知有無土地經農舍管制套繪一事，則就是否應溯源查詢部分，較難以知悉。復參以被告前為系爭土地所有權人期間，並未就系爭土地向建管單位申請農舍，且兩造於系爭契約簽訂時，被告確已向桃園市大園區公所及桃園市政府建管處查詢系爭土地是否有經套繪註記之情形，而均獲得否定之答覆等一切情狀，經綜合審酌後，本院認為原告得請求減少之價金，應以上開估價後減損價值之60％，即510萬6000元為適當【計算式：（7776萬3000元－6925萬3000元）×60％＝851萬元×60％＝510萬6000元】。
⒌據上，系爭土地因有配合農舍受套繪管制註記之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告並已行使價金減少請求權，則被告就該減少範圍內之價金510萬6000元，乃屬無法律上之原因而受利益，原告依民法第179條規定請求返還，當屬有據。又原告之前開主張既為有理由，則其請求本院擇一為其有利判決之其餘請求權，本院即無庸再予審酌，併此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條等規定，請求被告給付510萬6千元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年7月14日（按以全體被告最後一位收受起訴狀繕本即被告陳榮財之收受翌日為基準，見新北卷第71-81頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。
五、本件事證已明，兩造其餘陳述及卷內其餘證據，經本院斟酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另逐一論述。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79、85條。
中 華 民 國 113 年 9 月 20 日
民事第二庭 法 官 周玉羣
臺灣法院判決
裁判字號： 臺灣桃園地方法院 112 年度重訴字第 426 號民事判決
裁判日期： 民國 113 年 09 月 20 日
裁判案由： 減少價金等
主 文：被告應給付原告新臺幣510萬6千元，及自民國112年7月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。