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Ｑ：原告無法舉證證明該漏水情形及原因於房屋交付時已存在，法官判前屋主免賠償?依違建瑕疵現況交屋，法官判前屋主賠147,000元?
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本文由蔡憲騰律師、丁遵富法務，共同編輯。
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Ｑ：原告無法舉證證明該漏水情形及原因於房屋交付時已存在，法官判前屋主免賠償?依違建瑕疵現況交屋，法官判前屋主賠147,000元?
Ａ：每個人遇到的狀況皆不同，建議尋求律師協助討論，爭取最佳利益。
Ａ：臺灣苗栗地方法院 111 年度訴字第 348 號民事判決，說明如下：
民事訴訟法255條
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：
一、被告同意者。 二、請求之基礎事實同一者。 三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。 四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。 五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。 六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。 七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。
被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。
民事訴訟法255條
不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。
民法第 259 條
契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：
一、由他方所受領之給付物，應返還之。 二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。 三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。 四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。 五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。 六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。
民法第 354 條
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
民法第 355 條
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
民法第 359 條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
法院判決內容事實及理由
一、原告主張：被告陳碧真經由被告欣瑞泰公司居間仲介出售系爭房屋與坐落基地同市○○段000000地號土地（應有部分1/1)及同市○○段000000地號土地（應有部分1/19，與上開土地、系爭房屋下合稱系爭房地），原告購買系爭房地而與被告陳碧真於民國109年12月19日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）後，於110年2月8日辦理交屋完畢。嗣原告於交屋後不久，即發現附表編號4至9所示位置因大雨出現漏水，遂於110年3月間通知被告陳碧真，雖被告陳碧真雇工修繕，然未修復；原告復於111年2月20日、111年5月17日發現附表編號1至3所示位置出現漏水並通知被告陳碧真，詎被告陳碧真拒絕修繕；再系爭房屋存有陽台外推之違建事實。被告陳碧真明知系爭房屋就附表所示位置有漏水（下稱系爭漏水瑕疵）及系爭陽台外推瑕疵（與系爭漏水瑕疵下合稱系爭瑕疵）而故意向原告隱匿，且系爭瑕疵對於系爭房屋有交易性貶值之影響各50萬元，原告自得依不完全給付法律關係請求系爭漏水瑕疵修復費用之損害賠償，及依民法第354條、第359條之物之瑕疵擔保請求減少價金共100萬元並依民法第179條不當得利法律關係請求返還之。被告欣瑞泰公司既為居間系爭房屋買賣之仲介，就系爭房屋存有系爭瑕疵一事依民法第567條規定負有積極調查據實報告之義務，因被告欣瑞泰公司查證不實或應調查而未調查，該未調查事項致原告陷入錯誤之購買判斷，被告欣瑞泰公司屬不完全給付而應依民法第227條準用同226條第1項規定對原告就已支出之仲介服務費用28萬元負損害賠償之責；又被告欣瑞泰公司明知系爭房屋存有系爭漏水瑕疵，就系爭瑕疵未盡據實報告與調查義務，被告欣瑞泰公司未依債之本旨所為不完全給付具可歸責事由，其與原告間之信賴遭破壞而喪失締約基礎，屬於不可補正之瑕疵，原告依民法第227條第1項準用同法第226條第1項、第256條規定解除雙方之居間契約，並以111年10月20日民事準備狀作為解約之意思表示通知，被告欣瑞泰公司應依民法第259條規定回復原狀，其受領28萬元仲介服務費用已無法律上原因，應返還該28萬元予原告，上開對被告欣瑞泰公司之請求權基礎為選擇合併等語。為此，爰依民法第227條第1項準用給付遲延相關規定及同法第359條、第179條、民法第227條第1項準用民法第226條、第256條、第259條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明。 二、被告部分： ㈠被告陳碧真則以：否認原告主張系爭房屋有因漏水需修復之損害費用40萬元及因系爭瑕疵減損價值之情事；附表編號4至9之漏水問題經原告於110年3、8月間通知後，原告與被告陳碧真已協議由原告找防水師傅即訴外人楊萬春修繕而由被告陳碧真支付修繕費用，經楊萬春修繕完成並由防水師傅保固兩年，而無滲漏水問題，被告陳碧真亦因此支付相關修繕費用完畢；附表編號1至3之漏水問題並非交屋時已存在，且依系爭契約第16條約定被告陳碧真負滲漏水之瑕疵擔保於交屋日計半年內為期，原告稱111年2月之後系爭房屋縱認有上開漏水問題，並非發生在交屋日半年內，業經原告使用長達1年多，漏水原因多端，不可歸責於被告陳碧真；附表編號2、5、6、7、8之漏水瑕疵雖經鑑定機關即社團法人苗栗縣建築師公會（下稱建築師公會）認定係因於104年8月後之陽台外推二次施工所致，然被告陳碧真係於107年7月12日登記取得系爭房地所有權，縱前手所有人於104年8月後有將陽台外推，系爭陽台外推瑕疵於系爭契約簽立前及被告取得系爭房屋前即已存在，且未經專業機關測試鑑定顯難知悉漏水，難認被告陳碧真出售系爭房屋時對系爭瑕疵有所認知甚且隱匿，亦不可歸責被告陳碧真；附表編號4、9所示漏水原因為落水頭老化，屬自然耗損亦不可歸責於被告陳碧真；被告陳碧真在系爭房屋之現況說明書（下稱系爭現況說明書）勾選無漏水為現況事實陳述，並無保證品質，故原告請求被告陳碧真就系爭瑕疵應負不完全給付責任賠償損害應屬無據；縱認系爭房屋有系爭漏水瑕疵，修復漏水完畢經確認不會漏水後而再行出售時，不會造成市價減損；爭執建築師公會認定之修復費用部分非修繕必要費用；原告於110年3月間發現通知被告陳碧真系爭房屋漏水，並於111年5月25日提起本訴主張物之瑕疵而行使減少價金請求權，其價金減少請求權已逾民法第365條規定之除斥期間而消滅等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈢被告欣瑞泰公司則以：被告欣瑞泰公司未違反民法第567條之據實報告及調查義務，房屋現況說明書多由房屋所有權人勾選，並無保證記載內容均屬實，交屋前並無跡象得預見有何滲漏水現象，被告欣瑞泰公司非具有滲漏水專業，無於系爭契約成立前事前調查系爭房屋有無實際滲漏水之能力，被告欣瑞泰公司並無蓄意隱瞞系爭房屋有滲漏水情況或處理委任事務有故意或過失；縱認系爭房屋確有系爭漏水瑕疵，此屬可修補之瑕疵，並非逕向被告欣瑞泰公司主張解除居間契約；而原告既主張系爭漏水瑕疵為自始存在，應不得主張不完全給付之債務不履行責任；滲漏水瑕疵經修復後即可恢復其通常效用，無交易價值減損；原告與被告陳碧真就系爭房屋滲漏水瑕疵已於起訴前達成和解，由被告陳碧真進行一次性修繕，後續由原告自己負責，原告卻提起本訴顯違反禁反言之法理；爭執建築師公會認定系爭漏水瑕疵為二次施工之原因；被告欣瑞泰公司就系爭房屋及目光能見之現況已向屋主充分詢問調查，並揭露、告知予原告，已就所知關於訂約之事項據實報告於原告，縱為專業土木技師亦無從於親見滲漏水及查閱使用執照等資料前查知系爭陽台外推瑕疵，系爭房屋之系爭陽台外推瑕疵於外觀上難以發現，於建物登記謄本、房屋外觀、原所有人出具之系爭現況說明書均無法查知，且系爭房屋對照一般流通之不動產無特殊設計或異常設施，被告欣瑞泰公司已本於不動產經紀業專業、忠實義務及誠信原則履行受任事務，不能以被告欣瑞泰公司事前未能查悉上情即認有何未依債之本旨給付、未盡義務、過失或可歸責，故原告請求解除契約實屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院協同兩造整理不爭執之事項及爭點如下（部分文字依本判決用語調整之）： ㈠不爭執事項（見本院卷一第260至261頁） ⒈系爭房屋原為被告陳碧真所有，被告陳碧真委由仲介即被告欣瑞泰不動產有限公司仲介出售系爭房屋。 ⒉被告陳碧真於109年6月15日就系爭房屋之系爭現況說明書第39項就「有無滲漏水狀況?」勾選無。 ⒊被告陳碧真經被告欣瑞泰公司仲介，於109年12月19日以總價為1398萬元與原告就系爭房屋簽立系爭契約，被告陳碧真並於110年2月8日將系爭房屋交付予原告。 ⒋依系爭契約第16條約定:「本案現況交屋，本案賣方(被告)負滲漏水之瑕疵擔保於交屋日計半年內為期」。 ⒌原告於110年3月間通知被告陳碧真系爭房屋之「4樓主臥窗框及天花板牆角」滲漏水，經楊萬春到場修繕，被告陳碧真於110年8月10日委由訴外人即其配偶張文興支付楊萬春修繕費用16,000元。 ⒍原告於111年2月20日通知被告陳碧真關於發現「廚房及客廳牆壁牆角」有漏水，及於111年5月17日發現「1樓後陽台門框上下牆面」有漏水。 ㈡爭點（見本院卷二第196頁） ⒈原告以系爭房屋存有系爭漏水瑕疵及系爭陽台外推瑕疵為由，以系爭漏水瑕疵之不完全給付損害賠償即瑕疵修復費用40萬元、系爭漏水瑕疵之交易性貶值為50萬元、系爭陽台外推瑕疵之交易性貶值50萬元計算，依民法第227條第1項準用給付遲延相關規定請求上開損害賠償40萬元及依民法第359條規定請求減少價金100萬元（系爭漏水瑕疵交易性貶值50萬元及系爭陽台外推瑕疵50萬元）後，請求被告陳碧真依上開規定給付損害賠償40萬元及依民法第179條規定返還溢付價金100萬元，有無理由？ ⒉原告以被告欣瑞泰公司就系爭房屋存有系爭漏水瑕疵及系爭陽台外推瑕疵乙節未調查並報告原告而違反民法第567條規定之調查、據實報告義務，應依民法第277條第1項準用民法第226條第1項規定賠償原告之損害即所支出仲介費用28萬元，或依民法第227條、第226條、第256條規定解除契約而依同法第259條規定返還28萬元之仲介費用，有無理由？ 四、得心證之理由： ㈠爭點⒈ ⒈系爭房屋於危險移轉時，是否有系爭漏水瑕疵存在，而構成物之瑕疵？ ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，為民法第354條第1、2項定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號原判例意旨參照）。 ⑵原告主張系爭房屋有滲漏水瑕疵乙節，為被告所爭執，惟經建築師公會以112年7月7日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）鑑定結果：系爭房屋有原告所指之系爭漏水瑕疵，附表編號1之1層後門門框滲水主因為上方採光罩有二處出水點沿牆面向下滲入門框內；附表編號2、5、6、7、8之窗框滲水主因為窗戶為104年8月後違章（陽台外推）屬二次施工，且窗框與結構體崁縫不確實導致窗框內部有氣室之情形，外牆表面水滲入該氣室並沿窗框各部構件連接處溢出；附表編號3之窗框下方轉角處滲水主因為窗框下方有45°斜裂縫導致滲水情形；附表編號4、9之4層臥室上方樑柱交接處滲水，為頂版上方設有落水頭一處，研判落水頭附近防水層施工未落實或老化或90°PVC排水管銜接處滲漏等語（見系爭鑑定報告第4頁）。建築師公會復就上開鑑定內容補充說明：附表編號1之出水點形成原因為採光罩面材與外牆面銜接位置以矽利康產生硬化現象體積收縮形成隙縫（滲水水路），通常於矽利康完成後3至5年會有硬化現象，該處上方採光罩與外牆接縫有二處因矽利康老化破洞導致有出水點可沿牆面向下滲入門框內；附表編號2有原告所指漏滲水出水點，主因為窗框角隅滲水向下溢流所行經之路徑；附表編號2、5、6、7、8之漏水，判斷於104年12月取得使用執照後進行二次施工，窗框與結構體間崁縫不確實是於該二次施工完成後存在迄今；附表編號3所示位置，45度斜隙縫判斷上是因地震造成的，至於發生時間難以判斷，109年1月間及111年1、2、3月間均有發生數次震度規模4以上之有感地震，斜裂縫原因為牆面因設有開窗於角落處會有應力集中情形遇地震作用下會產生斜向開裂損壞；附表編號4、9之漏水處非經楊萬春修復滲漏水修復後新發生之現象，4層主臥室為取得使照後二次施工範圍，即樓版與樑屬非同時施工之結構體，容易產生版量銜接面施工縫；附表編號5至8之漏水處非經楊萬春修復滲漏水修復後新發生之現象，110年間楊萬春修復漏水方法未完全修復滲漏水瑕疵所產生之後果等情，有建築師公會112年10月20日（112）苗建師鑑字第120號函所附回覆說明、113年1月31日（113）苗建師鑑字第012號函所附回覆說明存卷可參（見本院卷二第19至23頁、本院卷二第51至69頁），堪認系爭房屋確存有系爭漏水瑕疵，且： ①附表編號1之漏水係因採光罩面材與外牆面銜接位置以矽利康封塗，矽利康產生硬化現象體積收縮形成隙縫（滲水水路），通常於矽利康完成後3至5年會有硬化現象，佐以不爭執事項⒍所示原告於111年5月17日發現附表編號1之1樓後陽台門框上下牆面漏水乙節，距離不爭執事項⒊所示交屋日110年2月8日已逾1年，難認該漏水及矽利康產生硬化現象等情係系爭房屋於交付前即已存在。 ②附表編號2、5、6、7、8之漏水原因為系爭房屋於104年12月取得使用執照後進行陽台外推違建之二次施工，因窗框與結構體崁縫不確實導致窗框內部有氣室之情形，外牆表面滲入該氣室並沿窗框各部構件連接處溢出，而該窗框與結構體間崁縫不確實是於該二次施工完成後存在迄今。佐以系爭房屋於105年5月間之街景圖已存有該陽台外推違建之二次施工完工樣貌，有廣地不動產估價師事務所估價報告書（下稱系爭估價報告）附件6-25、6-26之街景圖存卷可參，堪認上開漏水原因即系爭陽台外推瑕疵應於105年5月間即系爭契約簽立前已存在。佐以不爭執事項⒌所示原告於110年3月間即已通知4樓主臥室窗框發現漏水，暨被告陳碧真陳稱原告係於110年3月6日向其通知滲漏水（見本院卷一第260頁），並有原告委任律師發送之存證信函在卷可參（見本院卷一第275至277頁），距離不爭執事項⒊所示交屋日110年2月8日未逾1月，衡以上開漏水情形及原因均非1個月即可形成，附表編號5、6、7、8之漏水復屬110年間楊萬春修復漏水方法未完全修復滲漏水瑕疵所產生之後果，是原告主張上開漏水瑕疵為系爭房屋於交付前即已存在乙節，應屬可採。 ③附表編號3之窗框下方轉角處滲水主因為窗框下方有45°斜裂縫，該45°斜裂縫係因地震造成的，且111年1、2月間均有發生數次震度規模4以上之有感地震，佐以不爭執事項⒍所示原告於111年2月20日發現附表編號3之2樓廚房牆角漏水乙節，距離不爭執事項⒊所示交屋日110年2月8日已逾1年，難認該漏水及因地震所產生斜裂縫等情係系爭房屋於交付前即已存在。 ④附表編號4、9之部分，4層主臥室因二次施工，其樓版與樑非同時施工而容易產生版量銜接面施工縫，4層臥室上方樑柱交接處滲水為頂版上方設有落水頭一處，研判落水頭附近防水層施工未落實或老化或90°PVC排水管銜接處滲漏，可徵該滲漏水原因非屬短期所造成，佐以不爭執事項⒌所示原告於110年3月間即已通知4樓主臥室天花板牆角發現漏水，暨被告陳碧真陳稱原告係於110年3月6日向其通知滲漏水，距離不爭執事項⒊所示交屋日110年2月8日未逾1月，衡以落水頭附近防水層施工未落實或老化或90°PVC排水管銜接處滲漏，均非1個月即可形成，是原告主張上開漏水瑕疵為系爭房屋於交付前即已存在乙節，應屬可採。 ⒉原告主張就系爭漏水瑕疵之交易性貶值依民法第359條規定請求減少價金50萬元後，請求被告陳碧真依民法第179條規定返還溢付價金50萬元，有無理由？ ⑴關於附表編號1、3部分，原告無法舉證證明該漏水情形於房屋交付時或依不爭執事項⒋所示約定擔保時點（於交屋日計半年內）前即存在，已如前述，即難認構成民法瑕疵擔保規定範圍內之物之瑕疵，而無從向被告陳碧真請求負擔瑕疵擔保之責。 ⑵關於附表編號2、4、5、6、7、8、9部分： ①買受人因物有瑕疵，而請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之；以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第365條、第366條定有明文。依不爭執事項⒌、⒏所示，原告於110年3月間已通知被告陳碧真系爭房屋就附表編號5、6、7、8及4、9之滲漏水情事，經楊萬春到場修繕，被告陳碧真於110年8月10日委由張文興支付楊萬春修繕費用16,000元，可徵原告通知被告陳碧真上開漏水後僅協議如何修繕漏水及由何人支付楊萬春修繕費用等事宜。原告遲至111年5月25日始提起本訴主張依民法第359條物之瑕疵規定就系爭房屋因漏水瑕疵之交易性貶值行使減少價金，已逾民法第365條規定之法定除斥期間及依不爭執事項⒋所示系爭契約第16條關於被告負滲漏水之瑕疵擔保於交屋日起計半年內為期之約定期間，原告於111年2月20日始通知被告陳碧真關於附表編號2之滲漏水情事，亦已逾系爭契約第16條關於被告負滲漏水之瑕疵擔保於交屋日（110年2月8日）起計半年內為期之約定期間，自不得以系爭房屋有附表編號2、4、5、6、7、8、9所示漏水瑕疵而行使減少價金。 ②原告另主張被告陳碧真有故意不告知系爭房屋系爭漏水瑕疵等語，為被告陳碧真所否認。查附表編號2、4、5、6、7、8、9所示漏水原因固經建築師公會鑑定認為非屬短期所造成，惟負責開發系爭房屋之居間仲介營業員即證人余小玲到庭證稱：營業員的職務為買賣房屋之居間仲介，營業員具體工作為找房源跟找買方，我是系爭房屋之開發，開發後與被告陳碧真簽仲介委託，屋主帶我們去現場拍照看房子，再請屋主勾選系爭現況說明書，林筠翔是銷售系爭房屋的業務，就我知悉範圍系爭房屋交屋前沒有找楊萬春修繕過，我於109年6月15日開發系爭房屋，於109年6月15日至110年2月8日之期間，我自己帶看大概有1、20次，具體次數記不清楚，去系爭房屋帶看過程沒有看到有壁癌之情況，原告是林筠翔的客人，都是林筠翔去帶看、介紹，林筠翔有跟我們借鑰匙4、5次，借鑰匙就是要帶原告或原告家人去看系爭房屋，借鑰匙的4、5次都是在109年6月15日後、系爭房屋交屋前，我記得帶原告去看系爭房屋的次數至少有3次以上，被告陳碧真在委託期間未曾告知系爭房屋有漏滲水情況而不方便帶看，被告陳碧真在交屋前不知道漏水狀況，據我所知被告陳碧真在交屋前沒有找人修繕過漏水問題，我針對系爭房屋有以肉眼確認房屋狀況，當時為空屋無遮蔽物等語（見本院卷一第262頁至第268頁），並有110年7月9日之16,000元估價單（下稱系爭估價單）、110年3月4日羅玟沁收款單據（下稱系爭收據）、楊萬春8月10日簽收16,000元收據存卷可考（見本院卷一第135、139至141頁）。堪認於證人余小玲於109年6月15日至110年2月8日之期間內因居間仲介職務而多次至系爭房屋，均無發現滲漏水之跡象；佐以依原告起訴狀所述，其於交屋日後因逢大雨或連日綿雨方於4樓主臥室天花板牆角發現漏水（見本院卷一第15頁），參酌上開漏水原因係基於二次施工所形成窗框間氣室、落水頭附近防水層施工未落實或老化或90°PVC排水管銜接處滲漏，已如前述，且是否能查悉漏水尚受上開氣室空間所容滲水量、排水管老化或銜接處滲漏程度、大量或連續降雨等因素影響，又被告陳碧真於109年6月15日後即以空屋狀態委由被告欣瑞泰公司居間仲介售屋，是否能僅以附表編號2、4、5、6、7、8、9所示漏水原因逕認被告陳碧真於交付房屋前已明知且故意不告知上開漏水瑕疵，實堪置疑，是被告陳碧真雖在系爭現況說明書第38項次「有無滲漏水狀況？」，勾選「無」，並為簽名，亦難認被告陳碧真就上開漏水瑕疵係故意不告知。再原告雖舉證人余小玲於111年4月22日苗栗縣消費爭議調解委員會調解過程中所述內容主張被告陳碧真於系爭契約成立前已知悉系爭房屋存有系爭滲漏水瑕疵乙節，然觀諸上開譯文內容及該次消費爭議申訴（調解）資料表、調解不成立證明書（見本院卷一第169頁），可徵原告係於111年3月17日提起消費爭議調解，於111年4月22日調解過程中，余小玲一開始所稱爭議為第一次漏水而由「楊師傅保固」，第二次漏水即該次消費爭議調解內容，則上開「第一次漏水」顯屬不爭執事項⒌所示修繕行為及系爭估價單所示「保固兩年」之內容。就余小玲嗣於同日調解過程所述「前面那個5000塊是我們還沒有賣給他的時候，里長他就請那個楊先生在付那個就是做防水處理…他們還沒有買的時候就已經在…」部分（見本院卷一第171頁），參酌其於本院審理中證稱：我知道有一筆5千元的費用但不知道詳細內容，我會知道有這筆5千元是因為銷售本件物件的業務林筠翔叫我通知屋主陳碧真說有一筆費用5千元沒有支付給楊萬春，林筠翔有透過我向陳碧真索討兩次款項，一次是5,000元，一次是16000元等語（見本院卷一第263、265頁），堪認證人余小玲於111年4月22日調解過程中所指5,000元即為系爭收據之款項。依系爭收據所示係由訴外人羅玟沁於交屋後之110年3月4日簽收被告陳碧真所給付系爭房屋之1至4樓水電整修費用（見本院卷一第139頁），參酌羅玟沁同時為擔任原告代理人而簽立系爭契約之人（參本院卷一第29頁），系爭收據所示相關水電整修工程即應為原告所明知，依系爭收據所載「水電整修工程」亦難認與漏水或防水處理相關，證人余小玲復已證稱伊實不知系爭收據所載5,000元為何費用等語明確（見本院卷一第263、265頁），凡此均徵證人余小玲於111年4月22日調解過程中關於該5,000元為被告陳碧真於簽立系爭契約前所應支付之漏水修繕費用等陳述內容，均與上開事證不符，難認可信，自無從僅憑證人余小玲上開調解過程中之陳述內容逕認被告陳碧真於簽立系爭契約前已明知系爭房屋有漏水瑕疵之情事。從而，被告陳碧真既不知系爭房屋有漏水，即難認有何故意不告知系爭漏水瑕疵之情事，原告以被告陳碧真故意不告知系爭漏水瑕疵為由而主張其應負物之瑕疵擔保責任，難認有據。 ⒊原告主張依民法第227條第1項準用給付遲延相關規定，請求被告陳碧真給付系爭漏水瑕疵之不完全給付損害賠償即瑕疵修復費用40萬元，有無理由？ ⑴關於附表編號1、3部分，原告無法舉證證明該漏水情形及原因於房屋交付時已存在，已如前述，即難認構成未依債之本旨給付之情事。 ⑵關於附表編號2、4、5、6、7、8、9部分： ①按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。亦即債務人如依民法第227條第1項規定請求瑕疵給付之損害賠償，且其瑕疵給付可能補正者，依給付遲延之規定行使其權利；其不能補正時，則依給付不能之規定發生法律效果。又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號判決意旨參照）。另雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第24條定有明文。 ②查系爭契約第10條第1項、第13條第7項前段約定：「買賣標的之點交應以簽約時之現狀或本約之約定為準」、「本約如有附件或有辦理履約保證之申請書，亦視同本約之一部分」，而被告陳碧真所簽立系爭現況說明書第39 項「有無滲漏水情形」欄位，勾選「無」，並於委託人確認簽名處簽名，有系爭契約、系爭現況說明書附卷可稽（見本院卷一第29至41頁），足認原告與被告陳碧真於締約時已明確約定被告陳碧真於交屋時，應交付無滲漏水情形之房屋，則被告陳碧真自應以無滲漏水狀況之房屋交付予原告，始符債務本旨。又關於附表編號2、5、6、7、8之漏水原因係於105年5月間所建之系爭陽台外推瑕疵所造成，附表編號4、9部分之漏水原因亦與105年5月間所建之系爭陽台外推瑕疵相關，雖被告陳碧真於系爭陽台外推瑕疵建造完成時非其持有系爭房屋產權期間，有系爭房屋之地籍異動索引存卷可考（見本院卷二第165頁），惟依不爭執事項⒌所示，原告於交付系爭房屋後旋於民法第365條規定之法定除斥期間及依不爭執事項⒋所示系爭契約第16條關於被告負滲漏水之瑕疵擔保於交屋日起計半年內為期之約定期間內，於110年3月間通知被告陳碧真修復附表編號4、5、6、7、8、9所示漏水瑕疵；且上開漏水瑕疵之漏水原因均非短期所能形成，亦均非經楊萬春修復滲漏水修復後新發生之現象，其中附表編號5至8所示漏水部分尚屬110年間楊萬春修復漏水方法未能完全修復所產生之後果等情，亦如前述，則被告陳碧真就附表編號4、5、6、7、8、9所示漏水瑕疵既未予完全修復，致系爭房屋迄今仍存有上開漏水瑕疵而減少其通常效用、價值，並未符合債務本旨為給付，復有可歸責於被告陳碧真之事由，則原告就此部分依民法第227條第1項規定準用給付遲延相關規定，向被告陳碧真請求給付上開漏水瑕疵修復費用之損害賠償，即屬有據。至附表編號2所示漏水瑕疵，非屬110年間由楊萬春修復而未完全修復所產生漏水之處，其漏水原因之陽台外推違建亦非為被告陳碧真持有系爭房屋產權期間所設置，難認有何可歸責於被告陳碧真之事由，是原告此部分之請求，難認有據。 ③參酌系爭鑑定報告之附件八、建築師公會112年10月20日（112）苗建師鑑字第120號函所附回覆說明（見本院卷二第19頁至第21頁）、113年7月30日（113）苗建師鑑字第52號函所附雜項概算書（見本院卷二第187頁至第189頁）所示內容，與附表編號5、6、7、8及4、9部分漏水相關之修復費用應為項次4「四層臥室窗框環陽樹酯砂將低壓注射填塞及油漆復舊」65,000元、項次5「屋頂落水頭防水層改善及pvc落水頭檢修」40,000元、項次6「屋頂前側欄杆底部泛水包覆ㄇ形不銹鋼版」35,000元，加計營業稅5%（140,000元×5％＝7,000元）後共計147,000元（參系爭鑑定報告第21頁、本院卷二第21、189頁），且敘明不建議以壁面防水漆之修繕方式，蓋系爭房屋未滿2年即產生諸多滲漏情況，上開修繕方式未達預期防水效果等情（參本院卷二第55頁），堪認系爭鑑定報告所載上開修繕費用應屬必要費用。另原告主張建築師公會就上開修繕費用係以112年7月之物價費用估算，因應物價指數膨脹，請求按行政院主計處公布營造工程物價指數（總指數）銜接表調整等語。惟原告並未證明上開必要修復費用，實際上有確因物價指數膨脹而調漲金額，故其逾147,000元之請求，為無理由。 ④被告陳碧真固舉證人余小玲之證述及LINE對話紀錄為證，抗辯依不爭執事項⒌所示漏水部分業已與原告合意由楊萬春保固云云，為原告所否認。經查，證人余小玲證稱其所知原告同意由楊萬春依不爭執事項⒌修繕後所有問題由原告自己負責乙情，係透過林筠翔轉告等語（見本院卷一第266至267頁），堪認證人余小玲並無親自聽聞原告同意上開漏水瑕疵部分後續由楊萬春負責之過程，則林筠翔是否確經原告授權表示上情，已非無疑。參以證人余小玲為負責接洽被告陳碧真之營業員，被告陳碧真所舉證人余小玲對其所稱「現在雙方都同意，以後這個部分漏水由楊老闆保固，那就安排施工了哦」等語之對話紀錄（參本院卷一第137頁），尚難認上開證人余小玲所述內容得代表原告之真意，上開事證復無原告自行表明同意上情之內容，即無從佐證原告存有上開漏水瑕疵嗣由楊萬春保固負責並免除被告陳碧真相關履約責任之合意，是被告陳碧真此部分抗辯難認可採。 ⒋原告主張就系爭陽台外推瑕疵之交易性貶值依民法第359條規定請求減少價金50萬元後，請求被告陳碧真依民法第179條規定返還溢付價金50萬元，有無理由？ ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354條、第355條定有明文。 ⑵依系爭契約第1條第2項內容，已約定被告陳碧真應給付系爭房屋之附屬建物陽台27.70平方公尺（參本院卷一第29頁），且系爭房屋之登記謄本（參本院卷一第363頁、本院卷二第161頁）亦明確記載附屬建物陽台面積27.70平方公尺，惟依系爭房屋之正面現況照片（參系爭鑑定報告第13頁上方照片、系爭估價報告附件6-1），只須稍加抬頭觀看，一望即知系爭房屋正面2、4樓之前陽台有外推情形而幾無陽台存在，且3樓陽台現況約1.167平方公尺之面積（參使用執照卷內參層面積計算圖所示），原告亦自陳知悉系爭房屋現況未設陽台（參本院二第200頁），顯然與系爭契約及系爭房屋謄本上所載前揭陽台面積不符，復原告購屋前原已踏勘系爭房屋內外，並於系爭房屋內簽約時應知悉屋內空間情況與一般陽台不同，依一般社會交易狀況，原告就陽台外推之增建為不合法，應可認識。系爭房屋出賣人即被告陳碧真於出售前，雖於系爭現況說明書第40項「建物有無違建、增建情事？其位置、約略面積及建管機關列款情形？（包括未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分）」欄位，勾選「無」（見本院卷一第41頁），然參酌系爭契約第16條其他約定事項記載「本案現況交屋」等語（見本院卷一第37頁），原告既於看屋時應已知悉前揭陽台外推違建之現況，仍願意以1,398萬元購買系爭房地，足認原告當時評估後認系爭房地之價值、效用值得其以上揭價格購入，自不因被告陳碧真於系爭現況說明書上開填載而影響其購買意願，堪認本件原告已知悉或依通常情形可得知悉系爭房屋存有系爭陽台外推瑕疵之情形，原告於簽約時既未就系爭陽台外推瑕疵提出異議而簽立系爭契約，明知而仍決意買受，益徵系爭陽台外推瑕疵非屬本件買賣原告在意之重要交易因素，被告陳碧真既已依建物登記謄本上所登記之面積移轉所有權，並將系爭房屋依兩造合意之現況交付予原告，自難認系爭房屋因系爭陽台瑕疵有何通常效用或價值減少之瑕疵。再者，系爭房屋之系爭陽台外推瑕疵經廣地不動產估價師事務所鑑定結果認為：陽台用途為防水、防曬、調節溫度及提供逃生安全空間，重視消防及結構安全之消費者不會購買此類型物件。願意承擔拆除風險，認為陽台外推可增加室內空間符合需求之買方，則不會因此降低購買意願及出價金額。考量系爭房屋將陽台外推所增加之建築成本有限及能迎合部分消費者需求，故認為系爭房屋之系爭陽台外推瑕疵之違法建築情形，對市場價值增減無顯著影響，且系爭陽台外推瑕疵之違法建築部分遭拆除，對交易價格亦無影響等情，有系爭估價報告存卷可考（參估價報告第3、49至50頁）。是依原告所舉事證，不足證明系爭陽台外推瑕疵有造成系爭房屋交易性貶值，原告既不能證明系爭陽台外推瑕疵足以減損系爭房屋之價值或效用，即難認屬物之瑕疵，則其主張此部分應依民法第354條、第359條規定減少價金及被告陳碧真應依不當得利之法律關係返還50萬元，即無理由。 ㈡爭點⒉ ⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項、第2項分別定有明文。又房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於各當事人（最高法院91年度台上字第1660號判決意旨參照）。原告主張被告欣瑞泰公司受其委任擔任買受系爭房地不動產之仲介，收取原告支付之仲介服務費280,000元一節，為被告欣瑞泰公司所不爭執，是原告此部分主張自堪信為真實。 ⒉仲介業者雖以不動產交易居間為業，仍非專業之鑑定人，是關於不動產之物的專業事項，尚難要求其對於隱藏之瑕疵，亦應具有專業調查、檢測或鑑定之能力。從而，仲介業者如就物之性狀，以通常之注意確認其現狀並為說明，即難以其未進一步調查及檢測隱性瑕疵之存在，指其有違居間人之調查及報告義務。被告陳碧真雖就附表編號2、4、5、6、7、8、9所示漏水瑕疵未依債之本旨而為給付，惟原告於109年12月19日與被告陳碧真簽訂系爭契約前，曾由被告欣瑞泰公司之經紀營業員林筠翔帶原告前往系爭房屋查看屋況至少3次乙情，業據證人余小玲證述在卷（見本院卷一第265、267頁）。復原告於110年2月8日完成交屋後，於同年3月間始通知有關系爭房屋之4樓主臥窗框及天花板牆角滲漏水，可徵縱原告多次至系爭房屋內觀看，亦係在購得系爭房屋後待下大雨或連日綿雨時顯現滲漏水表徵始知悉有滲漏水情形，被告欣瑞泰公司並非實際居住系爭房屋之人，於買賣前亦要求原屋主即被告陳碧真填具系爭現況說明書，並將系爭現況說明書作為調查結果供原告審閱。佐以曾任被告欣瑞泰公司之經紀營業員即證人余小玲證稱：我帶看系爭房屋現場1、20次之過程中，被告陳碧真未曾向其告知系爭房屋有滲漏水情況而不方便帶看，亦沒有看到有壁癌之情況，據我所知被告陳碧真在交屋前沒有找人修繕過漏水問題，我以肉眼確認系爭房屋狀況，當時為空屋無遮蔽物等語（見本院卷一第264至268頁），且證人余小玲於審理中證稱不知系爭收據所載5,000元為何費用一事如前，是證人余小玲於111年4月22日調解過程中關於該5,000元為被告陳碧真於簽立系爭契約前應支付之修繕漏水費用等陳述內容，顯難信實，原告舉證人余小玲於上開調解過程之陳述內容為憑而主張被告欣瑞泰公司於簽立系爭契約前已明知系爭房屋有漏水瑕疵之情事，難認可採。而系爭房屋究竟有無滲漏水之情形，實非從事仲介之經紀人員專業知識及經驗所能及，尚難期待其完足無誤之查證。被告欣瑞泰公司所屬仲介人員林筠翔歷次帶同原告及其親友前往系爭房屋看屋時，倘因天候狀態尚不足以發現原告所指滲漏水等瑕疵，既無從發覺有何滲漏水之情狀，且屋主即被告陳碧真又向其陳報系爭房屋並無滲漏水瑕疵之情形下，被告欣瑞泰公司因此未能發覺系爭房屋隱藏之上開瑕疵，自難認其就上開漏水瑕疵部分對於原告有違反民法第567條規定據實報告及調查義務之情事。至關於附表編號1、3部分，原告無法舉證證明該漏水情形及原因於房屋交付時已存在，已如前述，此部分亦無從據以認定被告欣瑞泰公司有違反民法第567條規定據實報告及調查義務甚明。 ⒊查系爭陽台外推瑕疵屬一般人於看屋時可輕易知悉之系爭房屋現況，並與系爭房屋謄本所記載之陽台面積顯然不符，已如前述。被告欣瑞泰公司為專門營業房屋買賣之居間仲介事務，具有相當專業知識經驗，依其專業素養，就系爭房屋現況存有一望即知系爭陽台外推瑕疵之外觀及陽台面積，顯與被告陳碧真所填載系爭現況說明書中所載無增建、違建內容及系爭房屋謄本所記載之陽台面積互為矛盾一事，可輕易查悉，自不得徒憑賣方即被告陳碧真一面之詞即毫無疑慮，其未主動向原告就系爭房屋關於陽台面積、系爭陽台瑕疵部分為任何說明、提醒或建議，固有疏失。惟原告既於看屋時亦可輕易知悉系爭房屋關於系爭陽台外推瑕疵，且同意系爭契約中所約定之「現況交屋」，系爭陽台外推瑕疵復不足以減損系爭房屋之交易價值，難認系爭陽台外推瑕疵屬物之瑕疵或原告在意之重要交易因素，自難認被告欣瑞泰公司有何未進行調查或據實報告訂約重要事項、未盡其善良管理人應盡之注意義務等情事。 ⒋從而，被告欣瑞泰公司就系爭瑕疵既難認定對原告有違反民法第567條規定之調查、據實報告義務，則原告主張被告欣瑞泰公司應依民法第277條第1項準用民法第226條第1項規定賠償原告之損害即所支出仲介費用28萬元，或依民法第227條、第226條、第256條規定解除契約而依同法第259條規定返還已受領之28萬元之仲介費用，均屬無據， 五、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件原告得請求被告給付之金額，給付並無確定期限，而原告起訴請求，起訴狀繕本業於111年9月23日送達被告陳碧真，有本院送達證書在卷足參（見本院卷一第103至105頁），已生催告給付之效力；參諸前開規定，原告請求被告陳碧真給付自起訴狀繕本送達翌日即111年9月24日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，應屬有據。 六、綜上所述，原告依民法第227條第1項準用給付遲延相關規定，請求被告陳碧真給付147,000元，及自111年9月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 七、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；原告陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院職權之發動，爰不另為准駁之諭知；另被告陳碧真陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 113 年 9 月 9 日 民事第一庭 法 官 賴映岑 臺灣法院判決
裁判字號： 臺灣苗栗地方法院 111 年度訴字第 348 號民事判決
裁判日期： 民國 113 年 09 月 09 日
裁判案由： 損害賠償
主 文：被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬柒仟元，及自民國一百一十一年九月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。