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Ｑ：土地買賣遇到監護宣告，法官判土地買賣移轉有效?
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Ｑ：土地買賣遇到監護宣告，法官判土地買賣移轉有效?
Ａ：每個人遇到的狀況皆不同，建議尋求律師協助討論，爭取最佳利益。
Ａ：臺灣臺南地方法院 113 年度訴字第 341 號民事判決，說明如下：
民法第 259 條
契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定： 一、由他方所受領之給付物，應返還之。 二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。 三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。 四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。 五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。 六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。
民法第 354 條
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
民法第 355 條
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。 買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
民法第 359 條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
法院判決內容事實及理由
一、原告主張：原告於民國104年10月14日向訴外人陳英仁購買其所有坐落臺南市○○區○○○段000000○000000○000000○地號土地應有部分各3分之1(下稱系爭應有部分)，約定買賣價金為新台幣(下同)140萬元，原告於同日付清價金，雙方並簽署不動產預定購買訂金收據。惟雙方因故未就系爭應有部分辦理所有權移轉登記，另協議以陳英仁為委託人、原告為受託人之信託登記方式移轉登記予原告，並於104年10月20日辦畢登記(下稱系爭信託登記)。其後，上開000000、000000、000000地號3筆土地，於107年12月間經裁判分割確定，由原告取得分割後之000000地號及000000地號2筆土地(下稱系爭土地)。惟原告於108年間經本院以108年度監宣字第255號裁定宣告其為受監護宣告之人，嗣經本院以112年度聲字第79號裁定准許原告辭任系爭信託登記之受託人，並選任被告為系爭信託登記之受託人，而被告依該裁定於113年3月29日辦畢信託受託人變更登記。然原告既與陳英仁就系爭應有部分成立買賣契約，並已支付買賣價金140萬元，則依買賣契約法律關係及民法第348條規定，原告自得訴請被告履行契約，將分割後之系爭土地所有權移轉登記為其所有等語，並聲明：被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：對於原告與陳英仁就系爭應有部分簽署不動產預定購買訂金收據，以及原告有支付買賣價金140萬元予陳英仁等節，不予爭執，惟原告與陳英仁未簽署正式之買賣契約，僅辦理系爭信託登記，則請法院依法判斷雙方有無成立買賣契約法律關係等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執，並有不動產預定購買訂金收據、本院107年度簡上字第3號民事判決、108年度監宣字第255號民事裁定、112年度聲字第79號民事裁定、土地建物查詢資料、異動索引查詢資料、土地登記申請書、土地信託契約書及等件為憑(見本院卷第17、33至37、123至138、143至146頁)，自堪認屬實：
(一)原告與陳英仁於104年10月14日就系爭應有部分簽署不動產預定購買訂金收據，其上記載買方為原告，賣方為陳英仁，並於其他約定欄位註記「買方總價款為新台幣壹百肆拾萬元整已一次付清不再另付任何費用」。
(二)原告與陳英仁就系爭應有部分簽立土地信託契約書，約定陳英仁為委託人兼受益人，原告為受託人，信託目的為開發、管理及處分信託財產，受託人得不經委託人同意，逕行出售、交換等處分而移轉信託財產，並於104年10月20日辦畢系爭信託登記。
(三)系爭土地係自臺南市○○區○○○段000000○000000○000000○地號土地於107年12月間分割而出，並由原告分得系爭土地。
(四)本院以108年度監宣字第255號裁定宣告原告為受監護宣告之人，並選任其女陳淑惠為監護人。
(五)本院以112年度聲字第79號裁定准許原告辭任系爭信託登記之受託人，並選任被告為系爭信託登記之受託人。
(六)系爭土地之信託登記受託人於113年3月29日變更登記為被告。
四、本院得心證之理由：
(一)按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思表示不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第345條第1項、第2項、第153條第2項分別定有明文。次按預約係約定將來訂立一定契約(本約)之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。兩造當事人所訂契約，雖名為土地買賣預約書，但買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，且觀遍契約全文並無將來訂立買賣本約之約定，是其所訂立之契約自屬本約而非預約（最高法院64年台上字第1567號判決先例意旨參照）。經查，本件原告與陳英仁所訂之不動產預定購買訂金收據(見本院卷第17頁)，已約明買賣土地標示、價金、繳納價款、稅費負擔、瑕疵擔保、違約責任等情，並無將來訂立買賣本約之約定，且兩造依上開訂金收據約定內容，各得行使其權利而無須另訂本約，足見兩造就買賣必要之點均已達成意思表示合致，且已部分履行(原告已付清買賣價金)，堪認兩造所簽訂之不動產預定購買訂金收據，自屬本約，非僅為預約。
(二)復按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第348條第1項、第367條分別定有明文。本件原告與陳英仁間就系爭應有部分已成立買賣契約，已如前述，且關於原告已於104年10月14日付清買賣價金一情，業據證人即原告之女陳淑惠於本院審理時證述明確(見本院卷第177至180頁)，並提出原告之歸仁區農會交易明細表為證(見本院卷第201頁)，復為被告所不爭執，自堪認實在。又系爭應有部分雖因法院判決分割，而移轉成特定之系爭土地，惟按債務人之應有部分，因裁判分割，其權利即集中於分割後之特定物，此為債務人原有權利在型態上之變更，當為買賣契約效力之所及（最高法院72年度台上字第2642號判決先例意旨參照），則陳英仁迄今仍為系爭土地之信託委託人，被告現為信託受託人，並無不能給付之情事，況依系爭信託登記之約定，受託人得不經委託人同意，逕行出售、交換等處分而移轉信託財產(見本院卷第146頁)，則原告依民法第348條規定請求被告將分割後之系爭土地所有權移轉登記予原告，於法即屬有據。
五、綜上所述，本件原告依買賣契約法律關係及民法第348條規定，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條規定。
中 華 民 國 114 年 2 月 12 日
民事第二庭 法 官 俞亦軒
臺灣法院判決
裁判字號： 臺灣臺南地方法院 113 年度訴字第 341 號民事判決
裁判日期： 民國 114 年 02 月 12 日
裁判案由： 履行契約
主 文：被告應將坐落臺南市000地號土地及同段000地號土地所有權移轉登記予原告。