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Ｑ：社會住宅租月到期未搬遷，遭法官判罰違約金97,503元?
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Ｑ：社會住宅租月到期未搬遷，遭法官判罰違約金97,503元?
Ａ： 每個人遇到的狀況皆不同，建議尋求律師協助討論，爭取最佳利益。
Ａ：臺灣桃園地方法院 113 年度簡字第 11 號民事判決，說明如下：
民法第 259 條
契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定： 一、由他方所受領之給付物，應返還之。 二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。 三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。 四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。 五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。 六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。
民法第 354 條
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
民法第 355 條
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。 買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
民法第 359 條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
法院判決內容事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於111年8月11日簽立「中壢一號社會住宅租賃契約書」（下稱系爭租約），並經本院公證處公證在案（公認證字號：111年度桃院公字第0000000號）。依系爭租約之約定，系爭房屋租賃期間自111年11月1日起至114年10月31日止，被告應按月給付租金6,300元，如逾期繳納租金，應按系爭租約第3條第3款約定給付違約金，又如積欠租金達2個月，原告得終止系爭租約；倘被告未依約返還房屋，原告除得請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求按租金一倍計算之違約金。被告自112年5月起即未繳納房屋租金，故原告於同年7月5日寄送存證信函催告被告於函到14日內清償積欠租金，並表示逾期不繳將終止系爭租約，然未獲置理，原告遂以桃園永安郵局存證號碼399號存證信函向被告為終止系爭租約，及請被告將系爭房屋回復原狀點交返還原告之意思表示，該存證信函已於112年8月10日送達被告，惟被告迄至113年3月31日始自系爭房屋遷出，是被告應給付原告自112年5月1日起至112年8月10日止之租金2萬932元、逾期繳納租金之違約金1,131元，暨自112年8月11日起至113年3月31日止相當於租金之不當得利4萬8,368元，及逾期遷讓房屋之違約金4萬8,368元。㈡系爭租約之公證費用3,000元原由兩造平均負擔，惟被告承租期間未滿一年即遭終止租約，依系爭租約第5條第3款約定，公證費用改由被告全額負擔，是被告應給付原告另二分之一公證費用1,500元。㈢再被告於返還系爭房屋時，未依系爭租約第11條約定，依原況及設備移交原告，致原告需額外派工修繕房屋設備，支出修復費用3萬5,700元，被告復未繳清所積欠之水、電、瓦斯費用共計2,003元、磁扣費用600元，於扣除保證金1萬2,600元後，被告尚須給付原告2萬5,703元。為此，爰依系爭租約及不當得利之規定，提起本件訴訟等語。㈢並聲明：被告應給付原告14萬6,002元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
三、原告主張被告於111年8月11日向原告承租系爭房屋，並簽立系爭租約，租賃期間自111年11月1日起至114年10月31日止，每月租金6,300元，而被告自112年5月起即未繳納租金，原告於同年7月5日寄送桃園永安郵局312號存證信函催告被告於函到後14日內給付積欠之租金，該存證信函於同年月6日送達被告，惟被告逾期仍未給付，原告遂於同年8月10日以桃園永安郵局399號存證信函向被告為終止契約之意思表示，系爭租約業於112年8月10日終止等情，業據其提出系爭房屋土地建物查詢資料、稅籍證明書、系爭租約、本院公證書、存證信函暨回執等件為證（見壢簡字卷第9頁、第14至24頁），又被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日未到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定，應視同自認原告之主張，是原告上開主張，堪信為真實。
四、本院之判斷：
㈠查原告主張被告自112年5月起即未繳納租金，迄至112年8月10日系爭租約終止時，計積欠租金2萬932元【計算式：6,300×(3+10/31）＝20,932，元以下四捨五入】之事實，業據其提出系爭租約及上開存證信函為憑，並為被告所不爭執，堪認原告之主張為真實，是原告請求被告給付租金2萬932元，應屬可採。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決參照）。查系爭租約業於112年8月10日終止，此後被告即已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其繼續占有系爭房屋自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，而應返還原告相當於租金之不當得利。依此，原告請求被告按月租金額即每月6,300元，給付自系爭租約終止翌日即112年8月11日起，至原告遷出系爭房屋之日即113年3月31日止，相當於租金之不當得利4萬8,368元【計算式：6,300×（7＋×21/31）＝ 48,368】，亦屬有據。
㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨參照)。原告另依系爭租約第3條第3項：「乙方（即被告）應依前款約定之繳款方式如期繳交租金，不得以任何理由拖延或拒絕。逾期未繳上開費用者，甲方（即原告）得依下列基準加收違約金：㈠逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收千分之五。但逾期五日以內繳納者，免予加收違約金。㈡逾期繳納一個月以上，未滿二個月者，照欠額加收千分之十。㈢逾期繳納二個月以上，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五。㈣依此類推，每逾一個月，加收千分之五，最高以欠額之百分之三十為限。」，請求被告給付逾期繳納租金之違約金1,131元；暨依系爭租約第11條第3項：「乙方未依約返還房屋時，甲方除得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開月租金額一倍之違約金。」，請求被告給付逾期遷讓房屋之違約金4萬8,368元。本院審酌社會住宅於性質上只租不售，且係為解決青年及弱勢家戶的基本居住需求之政策目的，認原告因被告未依約繳納租金及遷讓房屋所受之損害，除租金及租金利息損失外，尚難認有其他高額損害，且原告已請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，業如前述，若再課予被告高額違約金給付義務，殊非公允，故本院認為原告所得請求之上開違約金全部，應酌減至1,000元，始為適當。
㈣再系爭租約第5條第3款約定「房屋租賃公證費用由甲、乙雙方各負擔二分之一，但乙方於簽約後至租期開始前解除契約或承租期間未滿一年終止租約，該費用由乙方負擔」，依原告提出之桃園市政府稅務局房屋稅籍證明書，系爭房屋之課稅現值為89萬400元（見壢簡字卷第14頁），則依公證費用標準表所示，公證之費用為3,000元，又本件確係因可歸責於被告之事由，於承租期間未滿一年終止租約，故原告依照上開約定請求被告負擔公證費用之全部，即應給付原告公證費用1,500元，亦屬有理，應予准許。
㈤又系爭契約第11條約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，乙方應即時將房屋依原移交狀況返還甲方、清空私人家具及物品、遷出戶籍、將租金、水、電、瓦斯費等或其他依約應繳納之費用全數繳清並檢附相關證明予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。前款房屋之返還，甲方應依原交付乙方之屋況及設備，經甲方（或甲方委託之管理人員）及乙方共同完成屋況及設備之移交手續。如乙方未會同移交，經甲方定期催告仍不會同者，視為完成移交。移交當日房屋及設備如有未復原情形，由甲方派工修繕，修繕所需費用甲方得逕自第四條之保證金扣除，乙方不得異議，如有不足，仍得向乙方請求賠償。」查原告主張被告於113年3月31日交還系爭房屋時，未將屋況復原，致原告支出退租屋刷漆/清潔工程費用3萬5,700元，且被告尚積欠磁扣費用600元，及113年3月31日前之瓦斯費518元、水費323元、電費1,162元未繳納，以上合計3萬8,303元等情，業據其提出良福公寓大廈管理維護股份有限公司銷貨明細、電子發票證明聯、完工驗收（付款）確認單、退租屋清潔工作記錄、欣桃天然氣股份有限公司繳費憑證、台灣自來水公司各項費款繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、桃園市社會住宅磁扣補發申請費用調整公告、退租點交單、感應磁扣（卡）申請書等件為證（見訴字卷第53至65頁、簡字卷第9頁），並為被告所不爭執，則原告依系爭租約第11條約定，於扣除保證金1萬2,600元後，請求被告給付2萬5,703元，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付9萬7,503元（計算式：20,932＋48,368＋1,000＋1,500＋25,703＝97,503），及自起訴狀繕本送達翌日即自113年10月15日起（見本院卷第81頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；本院併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 1 月 24 日
民事第一庭 法 官 劉佩宜
臺灣法院判決
裁判字號： 臺灣桃園地方法院 113 年度簡字第 11 號民事判決
裁判日期： 民國 114 年 01 月 24 日
裁判案由： 遷讓房屋等
主 文：被告應給付原告新臺幣玖萬柒仟伍佰零參元，及自民國一一三年十月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。